Quantumrun

BILLEDKREDIT: Quantumrun

Tæthedsskat, der skal erstatte ejendomsskat og afslutte trængsel: Future of Cities P5

David Tal, udgiver, fremtidsforsker
@DavidTalWrites
LinkedIn

Tue, 09 / 15 / 2020 - 08: 59

Nogle mennesker synes, at ejendomsskattereformen er et utroligt kedeligt emne. Normalt ville du have ret. Men ikke i dag. Innovationen inden for ejendomsskatter, som vi vil dække nedenfor, vil smelte dine bukser af. Så gør dig klar, for du er ved at dykke direkte ned i det!

Problemet med ejendomsskatter

Ejendomsskatter i størstedelen af verden er fastsat på en ret enkel måde: en flad skat på alle bolig- og erhvervsejendomme, der justeres årligt for inflation og i de fleste tilfælde ganget med markedsværdien af en ejendom. For det meste fungerer de nuværende ejendomsskatter godt og er ret nemme at forstå. Men mens ejendomsskatter lykkes med at skabe et grundlæggende indkomstniveau for deres lokale kommune, formår de ikke at tilskynde til en bys effektive vækst.

Og hvad betyder effektiv i denne sammenhæng?

Hvorfor skal du pleje

Nu kan det her ryste nogle fjer, men det er langt billigere og mere effektivt for din lokale regering at vedligeholde infrastruktur og levere offentlige tjenester til folk, der bor i tætbefolkede områder, end det er at betjene det samme antal mennesker spredt ud over tyndere, forstæder. eller landdistrikter. Tænk for eksempel på al den ekstra byinfrastruktur, der er nødvendig for at betjene 1,000 husejere, der bor over tre eller fire byblokke, i stedet for 1,000 mennesker, der bor i et enkelt højhus.

På et mere personligt plan, overvej dette: en uforholdsmæssig stor del af dine føderale, provinsielle/statslige og kommunale skattekroner bruges på at opretholde basale og nødhjælpstjenester til folk, der bor i landdistrikter eller de fjerne forstæder til en by, end til flertallet af mennesker bor i bymidter. Dette er en af de faktorer, der fører til den debat eller konkurrence, som byfolk har mod folk, der bor i landdistrikter, da nogle føler, at det ikke er rimeligt for byboere at subsidiere livsstilen for dem, der bor i isolerede byforstæder eller fjerne landdistrikter.

Faktisk har undersøgelser vist, at folk, der bor i flerfamiliehuskomplekser, i gennemsnit betaler 18 procent mere i skat end dem, der bor i enfamiliehuse.

Indførelse af tæthedsbaserede ejendomsskatter

Der er en måde at omskrive ejendomsskatter på på en måde, der tilskynder til bæredygtig vækst i en by eller by, bringer retfærdighed til alle skatteydere, samtidig med at det hjælper miljøet. Kort sagt er det gennem et tæthedsbaseret ejendomsskattesystem.

En tæthedsbaseret ejendomsskat giver som udgangspunkt et økonomisk incitament til folk, der vælger at bo i tættere befolkede områder. Sådan fungerer det:

En by eller byråd beslutter den foretrukne befolkningstæthed inden for en kvadratkilometer inden for dets kommunegrænser - vi kalder dette den øverste tæthedsgruppe. Dette topbeslag kan variere afhængigt af byens æstetik, eksisterende infrastruktur og foretrukne livsstil for dens beboere. For eksempel kunne New Yorks topgruppe være 25-30,000 mennesker pr. kvadratkilometer (baseret på dens folketælling i 2000), hvorimod for en by som Rom - hvor massive skyskrabere ville virke helt malplacerede - kan en tæthedsgruppe på 2-3,000 mere mening.

Uanset hvad den øverste tæthedsgruppe ender med at blive, vil en byboer, der bor i et hus eller en bygning, hvor befolkningstætheden en kilometer omkring deres hjem opfylder eller overstiger den øverste tæthedsgrad, ende med at betale den lavest mulige ejendomsskattesats, muligvis endda betale nej. ejendomsskat overhovedet.

Jo længere uden for denne toptæthed du bor (eller jo længere uden for bykernen), jo højere bliver din ejendomsskattesats. Som du ville antage, vil dette kræve, at byråd beslutter, hvor mange underbeslag der skal være, og tæthedsintervallerne indeholdt i hver parentes. Det vil dog være politiske og skattemæssige beslutninger, der er unikke for hver bys/bys behov.

Fordele ved tæthedsbaserede ejendomsskatter

By- og byregeringer, bygningsudviklere, virksomheder og individuelle beboere vil alle drage fordel af tæthedsbeslagssystemet skitseret ovenfor på en række interessante måder. Lad os tage et kig på hver.

Beboere

Når dette nye ejendomsskattesystem træder i kraft, vil de, der bor i deres by/bykerner, sandsynligvis se en øjeblikkelig stigning i deres ejendomsværdi. Ikke alene vil denne stigning føre til øgede buyout-tilbud fra store udviklere, men de skattebesparelser, som disse beboere modtager, kan bruges eller investeres, som de finder passende.

I mellemtiden vil de for dem, der bor uden for de øverste tæthedsgrupper - normalt dem, der bor i de midterste til fjerntliggende byforstæder - se en øjeblikkelig stigning i deres ejendomsskatter, såvel som et lille fald i deres ejendomsværdi. Dette befolkningssegment vil opdeles på tre måder:

De 1 % vil fortsætte med at bo i deres tilbagetrukne, overklasseforstæder, da deres rigdom vil afbøde deres skattestigning, og deres nærhed til andre rige mennesker vil bevare deres ejendomsværdier. Den øvre middelklasse, der har råd til en stor baghave, men som ville bemærke brodden af højere skatter, vil også holde sig til deres forstadsliv, men vil være de største fortalere mod det nye tæthedsbaserede ejendomsskattesystem. Endelig vil de unge professionelle og unge familier, der normalt udgør den nederste halvdel af middelklassen, begynde at lede efter billigere boligmuligheder i bykernen.

Forretning

Selvom det ikke er skitseret ovenfor, vil tæthedsparenteserne også gælde for kommercielle bygninger. I løbet af de sidste et til to årtier har mange store virksomheder flyttet deres kontor- og produktionsfaciliteter uden for byerne for at sænke deres ejendomsskatteomkostninger. Dette skift er en af de vigtigste faktorer, der trækker folk ud af byerne, og fremmer den konstante vækst i naturen, der ødelægger spredningen. Det tæthedsbaserede ejendomsskattesystem vil vende den tendens.

Virksomheder vil nu se et økonomisk incitament til at flytte nær eller inde i bykerner og ikke kun for at holde ejendomsskatten lav. I disse dage kæmper mange virksomheder med at ansætte talentfulde millennialarbejdere, da de ikke kun er mest ikke interesserede i forstædernes livsstil, men et stigende antal fravælger helt at eje en bil. At flytte tæt på byen øger den talentmasse, de har adgang til, og fører derved til nye erhvervs- og vækstmuligheder. Også efterhånden som flere store virksomheder koncentrerer sig tæt på hinanden, vil der være flere muligheder for salg, for unikke partnerskaber og for en krydsbestøvning af ideer (svarende til Silicon Valley).

For mindre virksomheder (som butiksfacader og tjenesteudbydere) er dette skattesystem som et økonomisk incitament til succes. Hvis du ejer en virksomhed, der kræver gulvplads (som detailbutikker), er du tilskyndet til at flytte til områder, hvor flere og flere kunder tiltrækkes af at flytte til, hvilket fører til mere gangtrafik. Hvis du er en tjenesteudbyder (som en catering- eller leveringstjeneste), vil den større koncentration af virksomheder og mennesker give dig mulighed for at reducere din rejsetid/-udgifter og servicere flere mennesker om dagen.

Udviklere

For bygningsudviklere vil dette skattesystem være som at udskrive kontanter. Efterhånden som flere får incitament til at købe eller leje i bykernen, vil byrådsmedlemmerne være under øget pres for at godkende tilladelser til nye byggeprojekter. Desuden vil finansieringen af nye bygninger blive lettere, da den øgede efterspørgsel vil gøre det nemmere at sælge ud af boliger, før byggeriet overhovedet går i gang.

(Ja, jeg er klar over, at dette kan skabe en boligboble på kort sigt, men boligpriserne vil stabilisere sig over fire til otte år, når udbuddet af bygningsenheder begynder at matche efterspørgslen. Dette gælder især, når de nye byggeteknologier skitseret i kapitel tre af denne serie kom på markedet, hvilket giver udviklere mulighed for at bygge bygninger på måneder i stedet for år.)

En anden fordel ved dette tæthedsskattesystem er, at det kan fremme opførelsen af nye familie-størrelse ejerlejligheder. Sådanne enheder er gået af mode i løbet af de sidste årtier, efterhånden som familier er flyttet ud til de billigere forstæder og efterladt byerne til at blive legepladser for unge og singler. Men med dette nye skattesystem og indgreb fra nogle grundlæggende, fremsynede byggevedtægter vil det være muligt at gøre byer attraktive for familier igen.

regeringer

For kommunale myndigheder vil dette skattesystem være en langsigtet velsignelse for deres økonomi. Det vil tiltrække flere mennesker, mere boligudvikling og flere virksomheder til at etablere sig inden for deres bygrænser. Denne større tæthed af mennesker vil øge byens indtægter, reducere byens driftsomkostninger og frigøre ressourcer til nye udviklingsprojekter.

For regeringer på provins-/stats- og føderalt niveau vil støtte til denne nye skattestruktur bidrage til en gradvis reduktion af de nationale kulstofemissioner gennem reduktion af uholdbar spredning. Grundlæggende vil denne nye skat give regeringer mulighed for at håndtere klimaændringer ved blot at omdanne en skattelov og lade kapitalismens naturlige processer virke magi. Dette er (til dels) en klimaændringsskat, der er pro-business og pro-økonomi.

(Læs også vores tanker om at erstatte salgsafgiften med en kulstofafgift.)

Hvordan tæthedsskatter vil påvirke din livsstil

Hvis du nogensinde har besøgt New York, London, Paris, Tokyo eller nogen af de andre berømte, tætbefolkede byer i verden, så ville du have oplevet den livlighed og kulturelle rigdom, de tilbyder. Det er kun naturligt - flere mennesker koncentreret i et geografisk område betyder flere forbindelser, flere muligheder og flere muligheder. Selvom du ikke er velhavende, giver det dig en rigdom af oplevelse at bo i disse byer, som du ikke får ved at bo i en isoleret forstad. (En gyldig undtagelse er den landlige livsstil, der tilbyder en langt mere naturrig livsstil end byer, der potentielt kan tilbyde en lige så rig og levende livsstil.)

Verden er allerede i gang med at urbanisere, så dette skattesystem vil kun fremskynde processen. Da disse tæthedsskatter træder i kraft over et tidsrum af årtier, vil de fleste mennesker flytte til byer, og de fleste vil opleve deres byer vokse til større højder og kulturel kompleksitet. Nye kulturscener, kunstformer, musikstile og tankeformer vil dukke op. Det vil være en helt ny verden i en meget reel betydning af sætningen.

Tidlige dage af implementeringen

Så tricket med dette tæthedsskattesystem er at implementere det. Skift fra lejlighed til tæthedsbaseret ejendomsskattesystem vil skulle indfases over en årrække.

Den første hovedudfordring med denne overgang er, at efterhånden som forstæder bliver dyrere, skaber det et jag af mennesker, der forsøger at flytte til byens kerne. Og hvis der er mangel på boligudbud for at imødekomme den pludselige efterspørgselsstigning, så vil eventuelle besparelser fra lavere skatter blive annulleret af højere husleje eller boligpriser.

For at løse dette skal byer eller byer, der overvejer at flytte til dette skattesystem, forberede sig på efterspørgselsrushet ved at godkende byggetilladelser til en mængde nye, bæredygtigt designede ejerlejligheder og boligfællesskaber. De bliver nødt til at vedtage vedtægter, der sikrer, at en større procentdel af alle nye lejligheder er i familiestørrelse (i stedet for bachelor- eller etværelses enheder) for at imødekomme familier, der flytter tilbage til byen. Og de skal tilbyde dybe skatteincitamenter for virksomheder til at flytte tilbage til bykernen, inden den nye skat bliver sat på plads, så tilstrømningen af mennesker til bykernen ikke bliver til en tilstrømning af trafik ud af byen. bykerne for at pendle til en forstadsarbejdsplads.

Den anden udfordring er at stemme dette system ind. Mens de fleste mennesker bor i byer, bor de fleste af disse mennesker stadig i byforstæder, og de vil ikke have noget økonomisk incitament til at stemme i et skattesystem, der vil hæve deres skatter. Men efterhånden som byer og byer rundt om i verden naturligt bliver tættere, vil antallet af mennesker, der bor i bykerner, snart overstige antallet af forstæder. Dette vil tippe stemmekraften til bybefolkningen, som vil have et økonomisk incitament til at stemme i et system, der giver dem en skattelettelse, mens de stopper de bystøtter, de betaler for at finansiere forstædernes livsstil.

Den sidste store udfordring er at holde styr på befolkningstal i næsten realtid for korrekt at beregne ejendomsskatterne, som alle skal betale. Selvom dette kan være en udfordring i dag, vil den big data-verden, vi træder ind i, gøre indsamling og crunching af disse data stadig nemmere og billigere for kommuner at administrere. Disse data er også, hvad fremtidige ejendomsvurderingsmænd vil bruge til bedre at vurdere ejendomsværdien kvantitativt.

Alt i alt vil byer og byer med tæthedsbeskatning gradvist se deres driftsomkostninger falde fra år til år, hvilket frigør og skaber flere indtægter til lokale sociale tjenester og store kapitaludgifter - hvilket gør deres byer til en endnu mere attraktiv destination for folk at leve, arbejde og lege.