Los precios de la vivienda se desploman cuando la impresión 3D y los maglevs revolucionan la construcción: Future of Cities P3

Uno de los mayores obstáculos para los millennials que luchan por convertirse en adultos es el costo explosivo de ser propietario de una casa, particularmente en los lugares donde quieren vivir: las ciudades.

A partir de 2016, en mi ciudad natal de Toronto, Canadá, el precio promedio de una casa nueva ahora es Más de un millón de dólares; mientras tanto, el precio promedio de un condominio está avanzando poco a poco sobre la marca de $ 500,000. Las personas que compran una casa por primera vez en ciudades de todo el mundo están sintiendo impactos similares, impulsados ​​en gran parte por el aumento de los precios de la tierra y el aumento masivo de la urbanización discutido en primera parte de esta serie El futuro de las ciudades. 

Pero echemos un vistazo más de cerca a por qué los precios de la vivienda se están volviendo locos y luego exploremos las nuevas tecnologías que están configuradas para hacer que la vivienda sea muy barata a fines de la década de 2030. 

La inflación de los precios de la vivienda y por qué los gobiernos hacen poco al respecto

Cuando se trata del precio de las casas, no debería sorprender que la mayor parte del impacto de la etiqueta provenga del valor del terreno más que de la unidad de vivienda real. Y cuando se trata de los factores que determinan el valor de la tierra, la densidad de población, la proximidad al entretenimiento, los servicios y las comodidades, y el nivel de infraestructura circundante ocupan un lugar más alto que la mayoría, factores que se encuentran en concentraciones más altas en las comunidades urbanas que en las rurales. 

Pero un factor aún más importante que impulsa el valor de la tierra es la demanda general de viviendas dentro de un área específica. Y es esta demanda la que está causando que nuestro mercado inmobiliario se sobrecaliente. Tenga en cuenta que para 2050, casi 70 por ciento del mundo vivirá en ciudades, el 90 por ciento en América del Norte y Europa. La gente acude en masa a las ciudades, al estilo de vida urbano. Y no sólo las familias numerosas, sino también los solteros y las parejas sin hijos están a la caza de viviendas urbanas, disparando aún más esta demanda de vivienda. 

Por supuesto, nada de esto sería un problema si las ciudades fueran capaces de satisfacer esta creciente demanda. Desafortunadamente, ninguna ciudad en la Tierra está construyendo hoy suficientes viviendas nuevas lo suficientemente rápido para hacerlo, lo que hace que los mecanismos básicos de la economía de oferta y demanda impulsen el crecimiento de décadas en los precios de la vivienda. 

Por supuesto, a la gente, a los votantes, no les gusta mucho no poder pagar una casa. Es por eso que los gobiernos de todo el mundo han respondido con una variedad de esquemas de subsidios para ayudar a las personas de bajos ingresos a obtener préstamos (ejem, 2008-9) u obtener importantes exenciones de impuestos al comprar su primera casa. La idea es que las personas comprarían casas si tuvieran el dinero o si pudieran obtener préstamos para comprar dichas casas. 

Esto es BS. 

Una vez más, la razón de todo este crecimiento demente en los precios de la vivienda es la escasez de viviendas (oferta) en comparación con la cantidad de personas que quieren comprarlas (demanda). Dar acceso a las personas a los préstamos no aborda esta realidad subyacente. 

Piénselo: si todos obtienen acceso a préstamos hipotecarios de medio millón de dólares y luego compiten por la misma cantidad de viviendas limitadas, todo lo que provocará será una guerra de ofertas por las pocas viviendas disponibles para comprar. Esta es la razón por la cual las casas pequeñas en el centro de las ciudades pueden generar entre un 50 y un 200 por ciento por encima de su precio de venta. 

Los gobiernos lo saben. Pero también saben que el mayor porcentaje de votantes que sí son dueños de una casa prefieren ver cómo su valor aumenta año tras año. Esta es una gran razón por la que los gobiernos no están invirtiendo los miles de millones que nuestro mercado inmobiliario necesita para construir una gran cantidad de unidades de vivienda pública para satisfacer la demanda de vivienda y acabar con la inflación de los precios de la vivienda. 

Mientras tanto, cuando se trata del sector privado, estarían más que felices de satisfacer esta demanda de viviendas con nuevos desarrollos de viviendas y condominios, pero la escasez actual de mano de obra en la construcción y las limitaciones en las tecnologías de construcción hacen que este sea un proceso lento.

Dado el estado actual de las cosas, ¿hay esperanza para los millennials en ciernes que buscan mudarse del sótano de sus padres antes de cumplir los 30? 

La legoización de la construcción

Afortunadamente, hay esperanza para los millennials que aspiran a convertirse en adultos. Una serie de nuevas tecnologías, ahora en la fase de prueba, tienen como objetivo reducir el costo, mejorar la calidad y reducir el tiempo necesario para construir nuevas viviendas. Una vez que estas innovaciones se conviertan en el estándar de la industria de la construcción, aumentarán sustancialmente la cantidad anual de nuevos desarrollos de viviendas, nivelando así el desequilibrio entre la oferta y la demanda del mercado inmobiliario y, con suerte, harán que las viviendas vuelvan a ser asequibles por primera vez en décadas. 

('¡Finalmente! ¿Tengo razón?' dice la multitud de menores de 35 años. Los lectores mayores ahora pueden estar cuestionando su decisión de basar su plan de jubilación en sus inversiones inmobiliarias. Hablaremos de esto más adelante). 

Comencemos esta descripción general con el uso de tres tecnologías relativamente nuevas que tienen como objetivo transformar el proceso de construcción actual en una construcción gigante de Lego. 

Elementos de construcción prefabricados. Un desarrollador chino construyó un edificio de 57 pisos en días 19. ¿Cómo? Mediante el uso de componentes de construcción prefabricados. Mire este video de lapso de tiempo del proceso de construcción:

Paredes preaisladas, sistemas HVAC (aire acondicionado) preensamblados, techos preacabados, marcos de construcción de acero completos: el movimiento hacia el uso de componentes de construcción prefabricados se está extendiendo rápidamente por toda la industria de la construcción. Y según el ejemplo chino anterior, no debería ser un misterio por qué. El uso de componentes de construcción prefabricados acorta el tiempo de construcción y reduce los costos. 

Los componentes prefabricados también son ecológicos, ya que reducen el desperdicio de material y reducen la cantidad de viajes de entrega al sitio de construcción. En otras palabras, en lugar de transportar materias primas y suministros básicos al sitio de construcción para construir una estructura desde cero, la mayor parte de la estructura se preconstruye en una fábrica centralizada y luego se envía al sitio de construcción para simplemente ensamblarla. 

Componentes de construcción prefabricados impresos en 3D. Hablaremos de las impresoras 3D con mucho más detalle más adelante, pero su primer uso en la construcción de viviendas será en la producción de componentes de construcción prefabricados. Específicamente, la capacidad de las impresoras 3D para construir objetos capa por capa significa que pueden reducir aún más la cantidad de desechos involucrados en la producción de componentes de construcción.

Las impresoras 3D pueden producir componentes de construcción con conductos incorporados para plomería, cables eléctricos, canales HVAC y aislamiento. Incluso pueden imprimir paredes enteras prefabricadas con compartimentos listos para instalar varios dispositivos electrónicos (p. ej., altavoces) y electrodomésticos (p. ej., microondas), en función de las solicitudes específicas de los clientes.

Trabajadores de la construcción de robots. A medida que más y más componentes de construcción se vuelvan prefabricados y estandarizados, será cada vez más práctico involucrar a los robots en el proceso de construcción. Considere esto: los robots ya son responsables de ensamblar la gran mayoría de nuestros automóviles: máquinas costosas e intrincadas que exigen un ensamblaje de precisión. Estos mismos robots de línea de ensamblaje pueden y pronto serán utilizados para construir e imprimir componentes prefabricados en masa. Y una vez que esto se convierta en el estándar de la industria, los precios de la construcción comenzarán a bajar considerablemente. Pero no se detendrá allí. 

Nosotros ya tenemos albañiles robot (vea abajo). Pronto, veremos una variedad de robots especializados trabajando junto con trabajadores de la construcción humanos para ensamblar grandes componentes de construcción prefabricados en el sitio. Esto aumentará la velocidad de construcción y reducirá la cantidad total de trabajadores necesarios en un sitio de construcción.

El auge de las impresoras 3D a escala de construcción

La mayoría de los edificios de torres de hoy en día se construyen utilizando un proceso llamado formación continua, en el que cada nivel se construye curando el hormigón vertido dentro de los tableros de formación. La impresión 3D llevará ese proceso al siguiente nivel.

La impresión 3D es un proceso de fabricación aditiva que toma modelos generados por computadora y los construye en una máquina de impresión capa por capa. Actualmente, las empresas utilizan la mayoría de las impresoras 3D para construir modelos de plástico complejos (p. ej., modelos de túneles de viento en la industria aeroespacial), prototipos (p. ej., para bienes de consumo de plástico) y componentes (p. ej., piezas complejas en automóviles). Los modelos de consumo más pequeños también se han popularizado para la producción de una variedad de artilugios de plástico y piezas de arte. Mira este breve video a continuación:

Sin embargo, a pesar de lo versátiles que han demostrado ser estas impresoras 3D, en los próximos cinco a 10 años se desarrollarán capacidades sustancialmente más avanzadas que tendrán un enorme impacto en la industria de la construcción. Para empezar, en lugar de usar plásticos para imprimir materiales, las impresoras 3D a escala de construcción (impresoras de dos a cuatro pisos de alto y ancho, y en crecimiento) usarán mortero de cemento para construir casas de tamaño real capa por capa. El breve video a continuación presenta un prototipo de impresora 3D de fabricación china que construyó diez casas en 24 horas: 

A medida que esta tecnología madure, las impresoras 3D masivas imprimirán viviendas elaboradamente diseñadas e incluso edificios de gran altura completos, ya sea en partes (recuerde los componentes de construcción prefabricados impresos en 3D descritos anteriormente) o en su totalidad, en el sitio. Algunos expertos predicen que estas impresoras 3D gigantes podrían instalarse temporalmente dentro de comunidades en crecimiento donde se utilizarían para construir casas, centros comunitarios y otras comodidades a su alrededor. 

En general, hay cuatro ventajas clave que estas futuras impresoras 3D introducirán en la industria de la construcción: 

Combinando materiales. Hoy en día, la mayoría de las impresoras 3D solo pueden imprimir un material a la vez. Los expertos pronostican que estas impresoras 3D a escala de construcción podrán imprimir múltiples materiales a la vez. Esto puede incluir el refuerzo de plásticos con fibras de vidrio de grafeno para imprimir edificios o componentes de construcción que sean livianos, resistentes a la corrosión e increíblemente fuertes, así como la impresión de plásticos junto con metales para imprimir estructuras verdaderamente únicas. 

Resistencia de los materiales. Del mismo modo, poder imprimir materiales más versátiles permitirá que estas impresoras 3D construyan muros de hormigón que son sustancialmente más fuertes que la mayoría de las formas de construcción actuales. Como referencia, el hormigón convencional puede soportar una tensión de compresión de 7,000 libras por pulgada cuadrada (psi), y hasta 14,500 3 se considera hormigón de alta resistencia. Una de las primeras impresoras XNUMXD prototipo de Elaboración de contornos pudo imprimir paredes de concreto a una impresionante presión de 10,000 psi. 

Más barato y menos derrochador. Una de las mayores ventajas de la impresión 3D es que permite a los desarrolladores reducir sustancialmente la cantidad de desperdicios relacionados con el proceso de construcción. Por ejemplo, los procesos de construcción actuales implican la compra de materias primas y piezas estandarizadas y luego cortar y ensamblar los componentes de construcción terminados. El exceso de materiales y desechos ha sido tradicionalmente parte del costo de hacer negocios. Mientras tanto, la impresión 3D permite a los desarrolladores imprimir componentes de construcción terminados completamente según las especificaciones sin desperdiciar una gota de concreto en el proceso. 

Algunos expertos predecir que esto podría reducir los costos de construcción hasta en un 30 a 40 por ciento. Los desarrolladores también encontrarán ahorros en costos reducidos de transporte de materiales y en la reducción del trabajo humano total necesario para construir estructuras.  

Velocidad de producción. Finalmente, como mencionó anteriormente el inventor chino cuya impresora 3D construyó diez casas en 24 horas, estas impresoras pueden reducir sustancialmente la cantidad de tiempo necesario para construir nuevas estructuras. Y similar al punto anterior, cualquier reducción en el tiempo de construcción significará un ahorro de costos significativo para cualquier proyecto de construcción. 

Los ascensores Willy Wonky ayudan a los edificios a alcanzar nuevas alturas

A pesar de lo innovadoras que serán estas impresoras 3D a escala de construcción, no son la única innovación revolucionaria establecida para revolucionar la industria de la construcción. La próxima década verá la introducción de nueva tecnología de ascensores que permitirá que los edificios sean más altos y con formas mucho más elaboradas. 

Considere esto: en promedio, los elevadores de cable de acero convencionales (los que pueden transportar 24 pasajeros) pueden pesar hasta 27,000 kilogramos y consumir 130,000 kWh por año. Estas son máquinas pesadas que necesitan trabajar las 24 horas del día, los 7 días de la semana para acomodar los seis viajes de ascensor por día que usa la persona promedio. Por mucho que nos quejemos cada vez que el ascensor de nuestro edificio falla ocasionalmente, en realidad es sorprendente que no se apague con más frecuencia de lo que lo hace. 

Para hacer frente a la exigente carga de trabajo a la que se enfrentan estos ascensores en su rutina diaria, las empresas, como Kone, han desarrollado nuevos cables para ascensores ultraligeros que duplican la vida útil del ascensor, reducen la fricción en un 60 % y el consumo de energía en un 15 %. Innovaciones como estas permitirán que los ascensores se eleven hasta 1,000 metros (un kilómetro), el doble de lo que es posible hoy en día. También permitirá a los arquitectos diseñar futuros edificios cada vez más altos.

Pero aún más impresionante es el nuevo diseño de ascensor de la empresa alemana ThyssenKrupp. Su ascensor no usa cables en absoluto. En su lugar, utilizan la levitación magnética (maglev) para deslizar las cabinas de sus ascensores hacia arriba o hacia abajo, de forma similar a los trenes de alta velocidad que levitan en Japón. Esta innovación permite algunas ventajas interesantes, tales como: 

• No más restricciones de altura en los edificios: podemos comenzar a construir edificios a alturas de ciencia ficción;
• Servicio más rápido ya que los ascensores de levitación magnética no producen fricción y tienen muchas menos piezas móviles;
• Cabinas de ascensores que pueden moverse tanto horizontal como verticalmente, al estilo Willy Wonka;
• La capacidad de conectar dos huecos de ascensor contiguos que permiten que una cabina de ascensor suba por el hueco izquierdo, se transfiera al hueco derecho, baje por el hueco derecho y se transfiera de nuevo al hueco izquierdo para comenzar la siguiente rotación;
• La capacidad de múltiples cabinas (docenas en rascacielos) para viajar juntas en esta rotación, lo que aumenta la capacidad de transporte del ascensor en al menos un 50 por ciento, al tiempo que reduce los tiempos de espera del ascensor a menos de 30 segundos.

Mire el breve video de ThyssenKrupp a continuación para ver una ilustración de estos ascensores de levitación magnética en acción: 

Arquitectura en el futuro

Trabajadores de la construcción robóticos, edificios impresos en 3D, ascensores que pueden viajar horizontalmente: para fines de la década de 2030, estas innovaciones derribarán prácticamente todos los obstáculos técnicos que actualmente limitan la imaginación de los arquitectos. Las impresoras 3D permitirán la construcción de edificios con una complejidad geométrica inaudita. Las tendencias de diseño se volverán más libres y orgánicas. Las nuevas formas y las nuevas combinaciones de materiales permitirán que surja una estética de construcción posmoderna completamente nueva a principios de la década de 2030. 

Mientras tanto, los nuevos ascensores de levitación magnética eliminarán todas las limitaciones de altura e introducirán un nuevo modo de transporte de edificio a edificio, ya que los huecos de los ascensores horizontales se pueden construir en los edificios vecinos. Del mismo modo, así como los ascensores tradicionales permitieron la invención de los rascacielos, los ascensores horizontales también podrían impulsar el desarrollo de edificios altos y anchos. En otras palabras, los edificios de gran altura que cubren toda una manzana de la ciudad serán más comunes, ya que los ascensores horizontales facilitarán el movimiento alrededor de ellos. 

Finalmente, los robots y los componentes de construcción prefabricados reducirán tanto los costos de construcción que los arquitectos tendrán mucho más margen creativo con sus diseños de los desarrolladores que antes eran tacaños. 

Impacto social de la vivienda barata

Cuando se usan juntas, las innovaciones descritas anteriormente reducirán sustancialmente el costo y el tiempo necesarios para construir nuevas viviendas. Pero como siempre, las nuevas tecnologías traen efectos secundarios tanto positivos como negativos. 

La perspectiva negativa ve que la sobreoferta de viviendas nuevas que estas tecnologías hacen posible corregirá rápidamente el desequilibrio entre la oferta y la demanda en el mercado inmobiliario. Esto comenzará a reducir los precios de la vivienda en todos los ámbitos en la mayoría de las ciudades, lo que afectará negativamente a los propietarios actuales que dependen del aumento del valor de mercado de sus viviendas para su eventual jubilación. (Para ser justos, las viviendas en distritos populares o de altos ingresos conservarán una mayor parte de su valor en comparación con la media).

A medida que la inflación de los precios de la vivienda comience a estancarse a mediados de la década de 2030, y tal vez incluso a desinflarse, los propietarios especulativos comenzarán a vender sus propiedades excedentes en masa. El efecto no deseado de todas estas liquidaciones individuales será la caída aún más pronunciada de los precios de la vivienda, ya que el mercado inmobiliario en general se convertirá en un mercado de compradores por primera vez en décadas. Este evento provocará una recesión momentánea a nivel regional o incluso mundial, cuyo alcance no se puede pronosticar en este momento. 

En última instancia, la vivienda eventualmente será tan abundante para la década de 2040 que su mercado se convertirá en un producto básico. Ser propietario de una casa ya no tendrá el atractivo de inversión de generaciones pasadas. Y con la próxima introducción del Renta Básica, descrito en nuestro Futuro del trabajo series, las preferencias de la sociedad cambiarán más hacia el alquiler que hacia la propiedad de una casa. 

Ahora, una perspectiva positiva es un poco más obvia. Las generaciones más jóvenes que se han quedado fuera del mercado de la vivienda finalmente podrán ser dueños de sus propias casas, lo que les permitirá un nuevo nivel de independencia a una edad más temprana. La falta de vivienda se convertirá en una cosa del pasado. Y los futuros refugiados obligados a abandonar sus hogares por la guerra o el cambio climático serán alojados con dignidad. 

En general, Quantumrun siente que los beneficios sociales de la perspectiva positiva superan el dolor financiero temporal de la perspectiva negativa.

Nuestra serie Future of Cities apenas comienza. Lea los siguientes capítulos a continuación.

Serie El futuro de las ciudades

Nuestro futuro es urbano: Futuro de las Ciudades P1

.Planificación de las megaciudades del mañana: Future of Cities P2

Cómo los autos sin conductor remodelarán las megaciudades del mañana: El futuro de las ciudades P4    

Impuesto a la densidad para reemplazar el impuesto a la propiedad y acabar con la congestión: Futuro de las Ciudades P5

Infraestructura 3.0, reconstrucción de las megaciudades del mañana: El futuro de las ciudades P6