Impuesto de densidad para reemplazar el impuesto a la propiedad y acabar con la congestión: Futuro de las ciudades P5

Algunas personas piensan que la reforma del impuesto a la propiedad es un tema increíblemente aburrido. Por lo general, tendrías razón. Pero no hoy. La innovación en los impuestos a la propiedad que cubriremos a continuación le derretirá los pantalones. ¡Así que prepárate, porque estás a punto de sumergirte en él!

El problema de los impuestos sobre la propiedad

Los impuestos a la propiedad en la mayoría del mundo se establecen de una manera bastante simple: un impuesto fijo sobre todas las propiedades residenciales y comerciales, ajustado anualmente por inflación y, en la mayoría de los casos, multiplicado por el valor de mercado de una propiedad. En su mayor parte, los impuestos a la propiedad actuales funcionan bien y son bastante fáciles de entender. Pero si bien los impuestos a la propiedad logran generar un nivel básico de ingresos para su municipio local, no logran incentivar el crecimiento eficiente de una ciudad.

¿Y qué significa eficiente en este contexto?

Por qué deberías importarte

Ahora, esto podría alterar algunas plumas, pero es mucho más barato y más eficiente para su gobierno local mantener la infraestructura y brindar servicios públicos a las personas que viven en áreas densamente pobladas que atender a la misma cantidad de personas repartidas en áreas suburbanas más dispersas. o zonas rurales. Por ejemplo, piense en toda la infraestructura adicional de la ciudad necesaria para atender a 1,000 propietarios que viven en tres o cuatro cuadras de la ciudad, en lugar de 1,000 personas que viven en un solo edificio alto.

En un nivel más personal, considere esto: una cantidad desproporcionada de sus impuestos federales, provinciales/estatales y municipales se gasta en mantener los servicios básicos y de emergencia para las personas que viven en áreas rurales o en los suburbios lejanos de una ciudad, que para la mayoría de las personas. vivir en los centros de las ciudades. Este es uno de los factores que conducen al debate o competencia que tienen los urbanitas contra las personas que viven en comunidades rurales, ya que algunos sienten que no es justo que los habitantes de la ciudad subsidien el estilo de vida de quienes viven en los suburbios aislados de la ciudad o en áreas rurales distantes.

De hecho, los estudios han demostrado que las personas que viven en complejos de viviendas multifamiliares pagan un promedio de 18 por ciento más en impuestos que los que viven en viviendas unifamiliares.

Introducción de impuestos sobre la propiedad basados ​​en la densidad

Hay una manera de reescribir los impuestos a la propiedad de una manera que incentive el crecimiento sostenible de un pueblo o ciudad, brinde equidad a todos los contribuyentes y, al mismo tiempo, ayude al medio ambiente. En pocas palabras, es a través de un sistema de impuestos a la propiedad basado en la densidad.

Un impuesto a la propiedad basado en la densidad básicamente brinda un incentivo financiero para las personas que eligen vivir en áreas más densamente pobladas. Así es como funciona:

Un consejo de ciudad o pueblo decide la densidad de población preferida dentro de un kilómetro cuadrado dentro de sus límites municipales; lo llamaremos el grupo de densidad superior. Este soporte superior puede variar según la estética de la ciudad, la infraestructura existente y el estilo de vida preferido de sus residentes. Por ejemplo, el grupo superior de Nueva York podría ser de 25 a 30,000 2000 personas por kilómetro cuadrado (según el censo de 2), mientras que para una ciudad como Roma, donde los enormes rascacielos parecerían totalmente fuera de lugar, un grupo de densidad de 3,000 a XNUMX podría hacer mas sentido.

Cualquiera que sea el tramo de densidad superior, un residente de la ciudad que vive en una casa o edificio donde la densidad de población a un kilómetro alrededor de su hogar alcanza o supera el tramo de densidad superior terminará pagando la tasa de impuesto a la propiedad más baja posible, posiblemente incluso sin pagar impuesto a la propiedad en absoluto.

Cuanto más lejos de este tramo de densidad superior viva (o más lejos del centro de la ciudad/pueblo), mayor será su tasa de impuestos a la propiedad. Como supondría, esto requerirá que los ayuntamientos decidan cuántos subgrupos debe haber y los rangos de densidad contenidos dentro de cada grupo. Sin embargo, esas serán decisiones políticas y fiscales únicas para las necesidades de cada ciudad/pueblo.

Beneficios de los impuestos sobre la propiedad basados ​​en la densidad

Los gobiernos de las ciudades y pueblos, los desarrolladores de edificios, las empresas y los residentes individuales se beneficiarán del sistema de rango de densidad descrito anteriormente en una variedad de formas interesantes. Echemos un vistazo a cada uno.

Residentes

Cuando este nuevo sistema de impuestos a la propiedad entre en vigencia, aquellos que viven en el centro de su ciudad/pueblo probablemente verán un aumento inmediato en el valor de su propiedad. Este aumento no solo conducirá a un aumento de las ofertas de compra por parte de los grandes desarrolladores, sino que los ahorros fiscales que reciben estos residentes se pueden usar o invertir como mejor les parezca.

Mientras tanto, para aquellos que viven fuera de los tramos de densidad superior, generalmente aquellos que viven en los suburbios de la ciudad media o lejana, verán un aumento inmediato en sus impuestos a la propiedad, así como una ligera disminución en el valor de su propiedad. Este segmento de población se dividirá en tres formas:

El 1% seguirá viviendo en sus suburbios solitarios de clase alta, ya que su riqueza amortiguará su aumento de impuestos y su proximidad a otras personas ricas mantendrá el valor de sus propiedades. La clase media alta que puede permitirse un gran patio trasero pero que notaría el aguijón de los impuestos más altos también se apegará a sus vidas suburbanas, pero será la mayor defensora contra el nuevo sistema de impuestos a la propiedad basado en la densidad. Finalmente, aquellos jóvenes profesionales y familias jóvenes que normalmente constituyen la mitad inferior de la clase media comenzarán a buscar opciones de vivienda más baratas en el centro de la ciudad.

Empresa

Si bien no se describe anteriormente, los tramos de densidad también se aplicarán a los edificios comerciales. Durante las últimas una o dos décadas, muchas grandes corporaciones han trasladado sus oficinas e instalaciones de fabricación fuera de las ciudades para reducir sus costos de impuestos a la propiedad. Este cambio es uno de los principales factores que sacan a la gente de las ciudades, alimentando el crecimiento ininterrumpido de la naturaleza que destruye la expansión. El sistema de impuestos a la propiedad basado en la densidad revertirá esa tendencia.

Las empresas ahora verán un incentivo financiero para reubicarse cerca o dentro de los núcleos de ciudades/pueblos, y no solo para mantener bajos los impuestos a la propiedad. En estos días, muchas empresas luchan por contratar trabajadores millennials talentosos, ya que no solo la mayoría no está interesada en el estilo de vida suburbano, sino que un número cada vez mayor opta por no tener un automóvil por completo. Reubicarse cerca de la ciudad aumenta el grupo de talentos al que tienen acceso, lo que genera nuevas oportunidades comerciales y de crecimiento. Además, a medida que más empresas grandes se concentren cerca unas de otras, habrá más oportunidades de ventas, de asociaciones únicas y de polinización cruzada de ideas (similar a Silicon Valley).

Para las empresas más pequeñas (como escaparates y proveedores de servicios), este sistema fiscal es como un incentivo financiero para el éxito. Si posee un negocio que requiere espacio en el piso (como tiendas minoristas), tiene incentivos para mudarse a áreas donde más y más clientes se sienten atraídos por mudarse, lo que genera más tráfico peatonal. Si es un proveedor de servicios (como un servicio de catering o de entrega), la mayor concentración de empresas y personas le permitirá reducir el tiempo y los gastos de viaje y atender a más personas por día.

Desarrolladores

Para los desarrolladores de edificios, este sistema fiscal será como imprimir dinero en efectivo. A medida que más personas tengan incentivos para comprar o alquilar en el centro de la ciudad, los concejales de la ciudad estarán bajo una mayor presión para aprobar permisos para nuevos proyectos de construcción. Además, la financiación de nuevos edificios será más fácil, ya que el aumento de la demanda facilitará la venta de unidades antes incluso de que comience la construcción.

(Sí, me doy cuenta de que esto podría crear una burbuja inmobiliaria a corto plazo, pero los precios de la vivienda se estabilizarán durante cuatro a ocho años una vez que la oferta de unidades de construcción comience a igualar la demanda. Esto es especialmente cierto una vez que las nuevas tecnologías de construcción descritas en Capítulo tres de esta serie salió al mercado, lo que permitió a los desarrolladores construir edificios en meses en lugar de años).

Otro beneficio de este sistema de impuesto de densidad es que podría promover la construcción de nuevas unidades de condominio de tamaño familiar. Tales unidades han pasado de moda en las últimas décadas, ya que las familias se han mudado a los suburbios de menor costo, dejando que las ciudades se conviertan en áreas de juego para los jóvenes y solteros. Pero con este nuevo sistema fiscal, y la intervención de unas ordenanzas básicas de construcción con visión de futuro, será posible hacer que las ciudades vuelvan a ser atractivas para las familias.

Gobiernos

Para los gobiernos municipales, este sistema tributario será una bendición a largo plazo para su economía. Atraerá a más personas, más desarrollo residencial y más negocios para establecerse dentro de los límites de su ciudad. Esta mayor densidad de personas aumentará los ingresos de la ciudad, reducirá los costos operativos de la ciudad y liberará recursos para nuevos proyectos de desarrollo.

Para los gobiernos a nivel provincial/estatal y federal, apoyar esta nueva estructura tributaria contribuirá a una reducción gradual de las emisiones nacionales de carbono a través de la reducción de la expansión insostenible. Básicamente, este nuevo impuesto permitirá a los gobiernos abordar el cambio climático simplemente invirtiendo una ley tributaria y permitiendo que los procesos naturales del capitalismo hagan su magia. Este es (en parte) un impuesto sobre el cambio climático favorable a las empresas y a la economía.

(Además, lea nuestros pensamientos sobre Reemplazo del impuesto a las ventas por un impuesto al carbono..)

Cómo los impuestos de densidad afectarán su estilo de vida

Si alguna vez ha visitado Nueva York, Londres, París, Tokio o cualquiera de las otras ciudades famosas y densamente pobladas del mundo, habrá experimentado la vitalidad y la riqueza cultural que ofrecen. Es natural: más personas concentradas en un área geográfica significa más conexiones, más opciones y más oportunidades. Incluso si no es rico, vivir en estas ciudades le ofrece una riqueza de experiencias que no obtendrá viviendo en un suburbio aislado. (Una excepción válida es el estilo de vida rural que ofrece un estilo de vida mucho más rico en naturaleza que las ciudades que potencialmente pueden ofrecer un estilo de vida igualmente rico y vibrante).

El mundo ya está en proceso de urbanización, por lo que este sistema fiscal solo acelerará el proceso. A medida que estos impuestos de densidad entren en vigencia durante un período de décadas, la mayoría de las personas se mudarán a las ciudades y la mayoría experimentará que sus ciudades crecen a mayores alturas y complejidad cultural. Surgirán nuevas escenas culturales, formas de arte, estilos musicales y formas de pensamiento. Será un mundo completamente nuevo en un sentido muy real de la frase.

Primeros días de la implementación

Entonces, el truco con este sistema de impuestos de densidad está en implementarlo. El cambio de un sistema de impuestos a la propiedad basado en la densidad de viviendas a un piso deberá introducirse gradualmente a lo largo de varios años.

El primer desafío principal con esta transición es que, a medida que la vida en los suburbios se vuelve más costosa, se crea una avalancha de personas que intentan mudarse al centro de la ciudad. Y si hay una falta de oferta de viviendas para satisfacer ese aumento repentino de la demanda, entonces cualquier beneficio de ahorro de impuestos más bajos será cancelado por alquileres más altos o precios de vivienda.

Para abordar esto, las ciudades o pueblos que estén considerando cambiarse a este sistema tributario deberán prepararse para el aumento de la demanda mediante la aprobación de permisos de construcción para una gran cantidad de nuevas comunidades de condominios y viviendas diseñadas de manera sostenible. Tendrán que aprobar estatutos que aseguren que un mayor porcentaje de todos los nuevos desarrollos de condominios sean de tamaño familiar (en lugar de unidades de soltero o de un dormitorio) para acomodar a las familias que regresan a la ciudad. Y tienen que ofrecer grandes incentivos fiscales para que las empresas regresen al centro de la ciudad, antes de que se establezca el nuevo impuesto, para que la afluencia de personas al centro de la ciudad no se convierta en una afluencia de tráfico fuera del centro de la ciudad para viajar a un lugar de trabajo suburbano.

El segundo desafío es aprobar este sistema. Si bien la mayoría de la gente vive en las ciudades, la mayoría de esa gente todavía vive en los suburbios de la ciudad y no tendrán ningún incentivo financiero para votar en un sistema fiscal que aumentará sus impuestos. Pero a medida que las ciudades y los pueblos de todo el mundo se vuelven naturalmente más densos, la cantidad de personas que viven en el centro de las ciudades pronto superará a la de los suburbios. Esto inclinará el poder de voto a los urbanitas, quienes tendrán un incentivo financiero para votar en un sistema que les brinda una exención de impuestos y termina con los subsidios urbanos que pagan para financiar el estilo de vida suburbano.

El gran desafío final es realizar un seguimiento de las cifras de población casi en tiempo real para calcular correctamente los impuestos a la propiedad que todos deberán pagar. Si bien esto podría ser un desafío hoy en día, el mundo de los grandes datos en el que estamos ingresando hará que la recopilación y el procesamiento de estos datos sean cada vez más fáciles y económicos de administrar para los municipios. Estos datos también son los que los futuros tasadores de propiedades utilizarán para evaluar mejor el valor de la propiedad cuantitativamente.

En total, con los impuestos a la propiedad por densidad, las ciudades y los pueblos verán cómo sus costos operativos se reducen año tras año, lo que liberará y creará más ingresos para los servicios sociales locales y los grandes gastos de capital, lo que hará de sus ciudades un destino aún más atractivo para que la gente vivir, trabajar y jugar.

Serie El futuro de las ciudades

Nuestro futuro es urbano: Futuro de las Ciudades P1

Planificación de las megaciudades del mañana: Future of Cities P2

Los precios de la vivienda se desploman cuando la impresión 3D y los maglevs revolucionan la construcción: Future of Cities P3    

Cómo los autos sin conductor remodelarán las megaciudades del mañana: El futuro de las ciudades P4

Infraestructura 3.0, reconstrucción de las megaciudades del mañana: El futuro de las ciudades P6