Quantumrun

IRUDIAREN KREDITUA: Quantumrun

Dentsitate-zerga higiezinen gaineko zerga ordezkatzeko eta pilaketak amaitzeko: Hirien etorkizuna P5

David Tal, argitaletxea, futurista
@DavidTalWrites
LinkedIn

Asteartea, 09/15/2020 - 08:59

Batzuek uste dute ondasun higiezinen gaineko zergaren erreforma ezin aspergarria den gaia dela. Normalean, arrazoi izango zenuke. Baina gaur ez. Jarraian azalduko dugun ondasun higiezinen gaineko zergen inguruko berrikuntzak prakak urtuko ditu. Beraz, prest, bertan murgiltzeko zorian zaude eta!

Arazoa higiezinen zergekin

Munduaren gehiengoan higiezinen gaineko zergak nahiko modu sinplean ezartzen dira: etxebizitza- eta merkataritza-jabetza guztien gaineko zerga laua, urtero inflaziora egokituta, eta gehienetan etxebizitza baten merkatu-balioarekin biderkatua. Gehienetan, egungo ondasun higiezinen gaineko zergak ondo funtzionatzen dute eta nahiko erraz ulertzen dira. Baina ondasun higiezinen zergak beren tokiko udalerriarentzat oinarrizko errenta bat sortzea lortzen badute ere, ez dute hiri baten hazkunde eraginkorra bultzatzen.

Eta zer esan nahi du eraginkorrak testuinguru honetan?

Zergatik zaindu beharko zenuke

Orain, horrek luma batzuk apurtu ditzake, baina askoz merkeagoa eta eraginkorragoa da zure tokiko gobernuarentzat azpiegiturak mantentzea eta biztanleria dentsitate handiko eremuetan bizi diren pertsonei zerbitzu publikoak eskaintzea baino, hiri-aldirietan banatuta dagoen jende kopuru berari zerbitzua ematea baino. edo landa eremuak. Esate baterako, pentsa hiru edo lau hiri-bloke baino gehiago bizi diren 1,000 etxe-jabeei zerbitzua emateko beharrezkoak diren hiri-azpiegitura guztiak, eraikin bakarrean 1,000 pertsona bizi beharrean.

Maila pertsonalagoan, kontuan hartu hau: zure zerga federal, probintzial/estatuko eta udal-dolarren kopuru neurrigabea gastatzen da oinarrizko eta larrialdi-zerbitzuak mantentzen landa-eremuetan edo hiri bateko auzo urrunetan bizi diren pertsonentzat, jende gehienarentzat baino. hiriguneetan bizitzea. Horixe da hirikoek landa-komunitateetan bizi diren pertsonen aurka duten eztabaida edo lehia bultzatzen duten faktoreetako bat, batzuen ustez ez da bidezkoa hiriko biztanleek hiri isolatuetan edo urruneko landa-eremuetan bizi direnen bizimoduak diruz laguntzea.

Izan ere, ikerketek frogatu dute familia anitzeko etxebizitza multzoetan bizi diren pertsonek batez beste ordaintzen dutela %18 gehiago zergetan familia bakarreko etxebizitzetan bizi direnak baino.

Dentsitatean oinarritutako higiezinen gaineko zergak ezartzea

Badago higiezinen gaineko zergak berridazteko modu bat herri edo hiri baten hazkunde iraunkorra sustatzen duen moduan, zergadun guztiei zuzentasuna ekartzen diena eta ingurumena ere laguntzen duena. Besterik gabe, dentsitatean oinarritutako ondasunen gaineko zerga sistema baten bidez egiten da.

Dentsitatean oinarritutako higiezinen gaineko zergak, funtsean, pizgarri ekonomikoa eskaintzen die biztanleria dentsitate handiagoko eremuetan bizitzea aukeratzen duten pertsonei. Hona hemen nola funtzionatzen duen:

Hiri edo udal batek erabakitzen du zein den hobetsi den populazio-dentsitatea bere udal-mugartean kilometro koadro baten barruan —goeneko dentsitate tartea deituko diogu horri—. Goiko euskarri hau hiriaren estetikaren, dauden azpiegituren eta bizilagunen nahiago duten bizimoduaren arabera alda daiteke. Adibidez, New Yorkeko goiko tartea kilometro koadroko 25-30,000 pertsona izan liteke (2000ko erroldan oinarrituta), Erroma bezalako hiri batean, etxe orratz handiak guztiz lekuz kanpo agertuko liratekeen bitartean, 2-3,000 dentsitate tartea izan daiteke. zentzu gehiago.

Dentsitate goreneko tartea edozein izanda ere, etxebizitza edo eraikin batean bizi den hiriko biztanleak, non bere etxebizitzaren inguruko kilometro bateko biztanle dentsitateak dentsitate goreneko dentsitatearekin bat egiten duen edo gainditzen duen hiriko biztanle batek ondasun higiezinen gaineko zerga tasarik baxuena ordaintzen amaituko du, agian ez ordainduta ere. ondasun higiezinen gaineko zerga batere.

Zenbat eta dentsitate goreneko tarte horretatik kanpo bizi zaren (edo hiri/herri muinetik kanpo), orduan eta handiagoa izango da zure ondasun higiezinen gaineko zerga tasa. Suposatuko zenukeen bezala, horretarako udalek erabaki beharko dute zenbat azpi-parentesi egon behar duten eta tarte bakoitzean dauden dentsitate-tarteak. Hala ere, hiri/herri bakoitzaren beharretarako bereziak diren erabaki politiko eta fiskalak izango dira.

Dentsitatean oinarritutako ondasun higiezinen zergen onurak

Hiri eta herri gobernuek, eraikuntza sustatzaileek, negozioek eta biztanle indibidualek goian azaldutako dentsitate-tarte sistemari etekina aterako diote hainbat modu interesgarritan. Eman diezaiogun begirada bakoitzari.

Auzotarren

Ondasun higiezinen gaineko zerga sistema berri hau indarrean jartzen denean, beren hiri/herri muinetan bizi direnek ziurrenik berehala igoko dute beren ondasunen balioa. Gora honek sustatzaile handien erosketa-eskaintzak areagotzeaz gain, egoiliarrek jasotzen duten zerga-aurrezkia egoki ikusten duten moduan erabili edo inbertitu daiteke.

Bitartean, goi dentsitate-tarteetatik kanpo bizi direnentzat —normalean hiri ertainetik urruneko auzoetan bizi direnentzat— berehalako igoera izango dute beren ondasun higiezinen zergetan, baita jabetzaren balioaren beherakada txiki bat ere. Biztanleriaren segmentu hau hiru modutan banatuko da:

% 1ek bere auzo bakartietan bizitzen jarraituko du, haien aberastasunak zerga igoera motelduko duelako eta beste aberatsenganako hurbiltasunak haien jabetza-balioak mantenduko dituelako. Lorategi handi bat ordaindu dezakeen klase ertaineko goi-mailako klaseak, baina zerga altuagoen ziztada nabarituko luketenak ere beren hiri-bizitzei eutsiko die, baina dentsitatean oinarritutako ondasunen gaineko zerga sistema berriaren aurkako defendatzaile handienak izango dira. Azkenik, erdi mailako klasearen beheko erdia osatzen duten profesional gazteak eta familia gazte horiek hiri-nukleoan etxebizitza merkeagoak bilatzen hasiko dira.

Enpresa

Goian adierazi ez den arren, dentsitate-kotxeak merkataritza-eraikinei ere aplikatuko zaizkie. Azken hamarkadetan edo bi hamarkadetan, korporazio handi askok bulegoak eta fabrikazio instalazioak hirietatik kanpo mugitu dituzte jabetza zergaren kostuak murrizteko. Aldaketa hau jendea hirietatik ateratzen duen faktore nagusietako bat da, naturaren etengabeko hazkuntza bultzatzen du hedapena suntsitzen duena. Dentsitatean oinarritutako ondasunen gaineko zerga sistemak joera hori irauli egingo du.

Enpresek orain pizgarri finantzario bat ikusiko dute hiri/herri nukleoetatik gertu edo barrura lekualdatzeko, eta ez bakarrik jabetza-zergak baxuak mantentzeko. Gaur egun, enpresa askok milurteko talentudun langileak kontratatzeko borrokan ari dira, gehienek ez baitute aldirietako bizimodua interesatzen, baina gero eta gehiago dira autoa guztiz uztea. Hiritik gertu lekualdatzeak eskura duten talentu-taldea handitzen du, eta, ondorioz, negozio eta hazkunde aukera berriak sortzen ditu. Gainera, negozio handi gehiago elkarren ondoan kontzentratzen diren heinean, aukera gehiago egongo dira salmentarako, lankidetza bereziak egiteko eta ideien polinizazio gurutzatua egiteko (Silicon Valley-ren antzekoa).

Enpresa txikiagoentzat (adibidez, erakusleihoak eta zerbitzu hornitzaileak), zerga sistema hau arrakastarako pizgarri finantzario bat bezalakoa da. Oinplanoa behar duen negozio baten jabea bazara (txikizkako dendak adibidez), gero eta bezero gehiago erakartzen dituzten guneetara lekualdatzera bultzatzen zaituzte, oinezko trafiko gehiago izateko. Zerbitzu-hornitzailea bazara (ostalaritza edo entrega-zerbitzua adibidez), negozioen eta pertsonen kontzentrazio handiagoak bidaia-denbora/gastuak murrizteko eta eguneko pertsona gehiagori zerbitzua emateko aukera emango dizu.

Garatzaileak

Eraikuntza sustatzaileentzat, zerga sistema hau dirua inprimatzea bezalakoa izango da. Jende gehiago hiriaren muinean erosteko edo alokatzeko pizgarriak direnez, udalek presio handiagoa izango dute eraikuntza proiektu berrietarako baimenak onartzeko. Gainera, eraikin berrien finantzaketa errazagoa izango da, eskaria handitzeak eraikuntza hasi aurretik unitateak saltzea erraztuko baitu.

(Bai, konturatzen naiz horrek etxebizitza-burbuila bat sor dezakeela epe laburrean, baina etxebizitzen prezioak egonkortuko dira lau-zortzi urtetan eraikin-unitateen eskaintza eskariarekin bat egiten hasten denean. Hori bereziki egia da eraikuntza-teknologia berrietan azaltzen direnean. hirugarren kapitulua serie honen merkatura iritsi zen, eta sustatzaileei eraikinak hilabetetan eraikitzeko aukera eman zien urtetan beharrean.)

Dentsitate-zerga sistema honen beste abantaila bat familia-tamainako etxebizitza-unitate berriak eraikitzea sustatu dezakeela da. Halako unitateak modan pasatu dira azken hamarkadetan, familiak kostu baxuko auzoetara joan baitira, hiriak gazte eta ezkongabeentzako jolastoki bihurtuz. Baina zerga sistema berri honekin, eta oinarrizko eraikuntza araudi batzuen esku-hartzearekin, hiriak familientzat erakargarri bihurtzea lortuko da berriro.

Gobernuek

Udal gobernuentzat, zerga sistema hau epe luzerako onura bat izango da euren ekonomiarentzat. Jende gehiago, egoitza-garapen gehiago eta negozio gehiago erakarriko ditu beren hiriko mugetan dendak jartzeko. Jende-dentsitate handiagoa horrek hiriko diru-sarrerak handituko ditu, hiriaren funtzionamendu-kostuak murriztuko ditu eta garapen-proiektu berrietarako baliabideak askatuko ditu.

Probintzia/estatu eta federal mailako gobernuentzat, zerga-egitura berri hau laguntzeak karbono isuri nazionalak pixkanaka murrizten lagunduko du, jasanezin den hedapenaren murrizketaren bidez. Funtsean, zerga berri honek gobernuei klima-aldaketari aurre egiteko aukera emango die zerga-lege bat alderantzikatuz eta kapitalismoaren prozesu naturalei beren magia egiten utziz. Hau (neurri batean) enpresen aldeko, ekonomiaren aldeko klima-aldaketaren gaineko zerga da.

(Gainera, irakurri gure pentsamenduak salmenta-zerga karbono-zerga batekin ordezkatzea.)

Dentsitate zergak nola eragingo duten zure bizimoduan

Inoiz New York, Londres, Paris, Tokio edo munduko beste hiri ospetsu eta jendetsuetakoren bat bisitatu baduzu, orduan eskaintzen duten bizitasuna eta aberastasun kulturala ezagutuko zenuen. Naturala da: eremu geografiko batean jende gehiago kontzentratzea konexio gehiago, aukera gehiago eta aukera gehiago esan nahi du. Nahiz eta aberatsa ez izan, hiri hauetan bizitzeak aldiri isolatu batean bizitzea lortuko ez duzun esperientzia aberastasuna eskaintzen dizu. (Baliozko salbuespena da landa-bizimodua askoz ere naturan aberatsagoa den bizimodua eskaintzen duena, potentzialki bizimodu berdin aberatsa eta bizia eskain dezaketen hiriek baino).

Mundua urbanizazio prozesuan dago jada, beraz, zerga sistema honek prozesua azkartu besterik ez du egingo. Dentsitate-zerga hauek hamarkadetan zehar eragina dutenez, jende gehienak hirietara joango dira, eta gehienek beren hiriak altuera eta konplexutasun kultural handiagoak izango dituzte. Kultura-eszena, arte-forma, musika-estilo eta pentsamendu-forma berriak sortuko dira. Mundu berri bat izango da esaldiaren zentzu oso errealean.

Ezarpenaren hasierako egunak

Beraz, dentsitate zerga sistema honen trikimailua ezartzea da. Etxebizitza batetik dentsitatean oinarritutako higiezinen gaineko zerga sistemara pasatzea urte batzuetan zehar pixkanaka sartu beharko da.

Trantsizio honen lehen erronka nagusia da auzoetako bizimodua garestitzen den heinean, hirigunera mugitzen saiatzen den jende mordoa sortzen dela. Eta bat-bateko eskariaren gorakada horri erantzuteko etxebizitza-eskaintza falta bada, zerga baxuagoen edozein aurrezki-onura bertan behera geratuko da alokairu edo etxebizitza-prezio handiagoak.

Horri aurre egiteko, zerga-sistema honetara pasatzea aztertzen ari diren hiri edo herriek eskariaren presarako prestatu beharko dute eraikuntza-baimenak onartuz, jasangarritasunez diseinatutako etxebizitza eta etxebizitza-komunitate berri askorentzat. Estatutuak onartu beharko dituzte, etxebizitza-garapen berri guztien ehuneko handiagoa familia-tamainakoa dela ziurtatzeko (lizentziaturako edo logela bateko unitateen ordez) hirira itzultzen diren familiei egokitzeko. Eta zerga-pizgarri sakonak eskaini behar dizkiete enpresei hiri-nukleora itzultzeko, zerga berria ezarri baino lehen, hiri-nukleora jende-fluxua ez dadin trafiko-fluxua bilakatzeko. hiriko muina auzoko lantoki batera joateko.

Bigarren erronka sistema honi botoa ematea da. Jende gehiena hirietan bizi den arren, jende gehienak hiriko auzoetan bizi dira oraindik, eta ez dute diru-pizgarririk izango zergak igoko dituen zerga sistema batean bozkatzeko. Baina mundu osoko hiriak eta herriak modu naturalean trinkoagoak diren heinean, hiriguneetan bizi den jende kopurua laster auzoetakoa baino handiagoa izango da. Horrek boto-ahalmena hiritarren esku utziko du, zeinek aldirietako bizimodua finantzatzeko ordaintzen dituzten hiri-laguntzak amaitzen dituzten bitartean zerga-jauspen bat ematen dien sistema batean botoa emateko pizgarri ekonomikoa izango baitute.

Azken erronka handia biztanleriaren zifrei denbora ia errealean jarraitzea da, denek ordaindu beharko dituzten higiezinen gaineko zergak behar bezala kalkulatzeko. Gaur egun hau erronka bat izan daitekeen arren, sartzen ari garen big data munduari esker, datu horiek biltzea eta kudeatzea gero eta errazagoa eta merkeagoa izango da udalentzat. Datu hauek etorkizuneko jabetza-tasatzaileek erabiliko dutena da jabetza-balioa kuantitatiboki hobeto ebaluatzeko.

Oro har, ondasun higiezinen dentsitatearen zergarekin, hiriek eta herriek pixkanaka-pixkanaka beren ustiapen-kostuak murriztuko dituzte urtetik urtera, tokiko gizarte-zerbitzuetarako eta kapital-gastu handietarako diru-sarrera gehiago askatuz eta sortuz, beren hiriak are helmuga erakargarriagoa bihurtuz jendearentzat. bizi, lan egin eta jolastu.