Taxe de densité pour remplacer la taxe foncière et mettre fin à la congestion : Future of Cities P5

Certaines personnes pensent que la réforme de l'impôt foncier est un sujet incroyablement ennuyeux. Habituellement, vous auriez raison. Mais pas aujourd'hui. L'innovation en matière d'impôts fonciers que nous aborderons ci-dessous vous fera fondre. Alors préparez-vous, car vous êtes sur le point de plonger dedans !

Le problème des taxes foncières

Les impôts fonciers dans la majorité des pays du monde sont fixés d'une manière assez simple : un impôt forfaitaire sur toutes les propriétés résidentielles et commerciales, ajusté annuellement en fonction de l'inflation et, dans la plupart des cas, multiplié par la valeur marchande d'une propriété. Pour la plupart, les impôts fonciers actuels fonctionnent bien et sont assez faciles à comprendre. Mais alors que les impôts fonciers réussissent à générer un niveau de revenu de base pour leur municipalité locale, ils ne parviennent pas à inciter la croissance efficace d'une ville.

Et que signifie efficace dans ce contexte ?

Pourquoi devriez-vous vous en soucier?

Maintenant, cela peut ébouriffer certaines plumes, mais il est beaucoup moins cher et plus efficace pour votre gouvernement local d'entretenir les infrastructures et de fournir des services publics aux personnes qui vivent dans des zones densément peuplées que de desservir le même nombre de personnes réparties sur des banlieues plus clairsemées. ou les zones rurales. Par exemple, pensez à toutes les infrastructures urbaines supplémentaires nécessaires pour desservir 1,000 1,000 propriétaires vivant dans trois ou quatre pâtés de maisons, au lieu de XNUMX XNUMX personnes vivant dans un seul gratte-ciel.

Sur un plan plus personnel, considérez ceci : une part disproportionnée de vos impôts fédéraux, provinciaux/étatiques et municipaux est dépensée pour maintenir les services de base et d'urgence pour les personnes vivant dans les zones rurales ou les banlieues éloignées d'une ville, plutôt que pour la majorité des gens vivant dans les centres-villes. C'est l'un des facteurs menant au débat ou à la concurrence que les citadins ont contre les personnes qui vivent dans les communautés rurales, car certains estiment qu'il n'est pas juste que les citadins subventionnent les modes de vie de ceux qui vivent dans des banlieues isolées ou des zones rurales éloignées.

En fait, des études ont montré que les personnes qui vivent dans des complexes d'habitations multifamiliales paient en moyenne 18% de plus d'impôts que ceux qui vivent dans des maisons unifamiliales.

Introduire des impôts fonciers basés sur la densité

Il existe un moyen de réécrire les impôts fonciers de manière à encourager la croissance durable d'une ville ou d'une ville, à apporter l'équité à tous les contribuables, tout en aidant l'environnement. Autrement dit, c'est par le biais d'un système d'impôt foncier fondé sur la densité.

Un impôt foncier basé sur la densité fournit essentiellement une incitation financière aux personnes qui choisissent de vivre dans des zones plus densément peuplées. Voici comment ça fonctionne:

Un conseil municipal ou municipal décide de la densité de population préférée à l'intérieur d'un kilomètre carré à l'intérieur de ses limites municipales - nous l'appellerons la tranche de densité supérieure. Cette tranche supérieure peut varier en fonction de l'esthétique de la ville, des infrastructures existantes et du mode de vie préféré de ses habitants. Par exemple, la tranche supérieure de New York pourrait être de 25 à 30,000 2000 personnes par kilomètre carré (sur la base de son recensement de 2), alors que pour une ville comme Rome - où des gratte-ciel massifs sembleraient totalement déplacés - une tranche de densité de 3,000 à XNUMX XNUMX peut faire plus de sens.

Quelle que soit la tranche de densité la plus élevée, un résident de la ville qui vit dans une maison ou un immeuble où la densité de population à un kilomètre autour de sa maison atteint ou dépasse la tranche de densité la plus élevée finira par payer le taux d'imposition foncière le plus bas possible, peut-être même sans payer taxe foncière du tout.

Plus vous habitez à l'extérieur de cette tranche de densité supérieure (ou plus vous vous éloignez du centre-ville), plus votre taux d'imposition foncière sera élevé. Comme vous le supposeriez, cela obligera les conseils municipaux à décider du nombre de sous-tranches qu'il devrait y avoir et des plages de densité contenues dans chaque tranche. Cependant, il s'agira de décisions politiques et fiscales propres aux besoins de chaque ville/village.

Avantages des impôts fonciers basés sur la densité

Les gouvernements municipaux et municipaux, les promoteurs immobiliers, les entreprises et les résidents individuels bénéficieront tous du système de tranches de densité décrit ci-dessus de diverses manières intéressantes. Jetons un coup d'œil à chacun.

Les résidents

Lorsque ce nouveau système d'impôt foncier entrera en vigueur, ceux qui vivent dans leur centre-ville verront probablement une augmentation immédiate de la valeur de leur propriété. Non seulement ce pic entraînera une augmentation des offres de rachat de la part des grands promoteurs, mais les économies d'impôt que ces résidents recevront pourront être utilisées ou investies comme bon leur semble.

Pendant ce temps, pour ceux qui vivent en dehors des tranches de densité supérieures - généralement ceux qui vivent dans les banlieues moyennes à éloignées - ils verront une augmentation immédiate de leurs impôts fonciers, ainsi qu'une légère baisse de la valeur de leur propriété. Ce segment de population se divisera de trois manières :

Les 1% continueront à vivre dans leurs banlieues recluses et bourgeoises, car leur richesse amortira leur hausse d'impôts et leur proximité avec d'autres riches maintiendra la valeur de leurs propriétés. La classe moyenne supérieure qui peut se permettre une grande arrière-cour mais qui remarquerait la piqûre de taxes plus élevées s'en tiendra également à sa vie de banlieue, mais sera les plus grands défenseurs contre le nouveau système d'impôt foncier basé sur la densité. Enfin, les jeunes professionnels et les jeunes familles qui constituent normalement la moitié inférieure de la classe moyenne commenceront à chercher des options de logement moins chères dans le centre-ville.

La Brochure

Bien qu'elles ne soient pas décrites ci-dessus, les tranches de densité s'appliqueront également aux bâtiments commerciaux. Au cours des deux dernières décennies, de nombreuses grandes entreprises ont déplacé leurs bureaux et leurs installations de fabrication à l'extérieur des villes pour réduire leurs coûts d'impôt foncier. Ce changement est l'un des principaux facteurs qui attirent les gens hors des villes, alimentant la croissance incessante de l'étalement détruisant la nature. Le système d'impôt foncier basé sur la densité inversera cette tendance.

Les entreprises verront désormais une incitation financière à déménager à proximité ou à l'intérieur des centres-villes, et pas seulement pour maintenir les taxes foncières à un faible niveau. De nos jours, de nombreuses entreprises ont du mal à embaucher des travailleurs talentueux de la génération Y, car non seulement la plupart ne sont pas intéressés par le mode de vie en banlieue, mais un nombre croissant renoncent complètement à posséder une voiture. S'installer près de la ville augmente le vivier de talents auquel ils ont accès, ce qui ouvre la voie à de nouvelles opportunités commerciales et de croissance. De plus, à mesure que de plus en plus de grandes entreprises se concentrent les unes à côté des autres, il y aura plus d'opportunités de ventes, de partenariats uniques et de pollinisation croisée des idées (similaire à la Silicon Valley).

Pour les petites entreprises (comme les vitrines et les fournisseurs de services), ce système fiscal est comme une incitation financière au succès. Si vous possédez une entreprise qui nécessite de l'espace au sol (comme des magasins de détail), vous êtes incité à déménager dans des zones où de plus en plus de clients sont attirés, ce qui entraîne une augmentation du trafic piétonnier. Si vous êtes un prestataire de services (comme un service de restauration ou de livraison), la plus grande concentration d'entreprises et de personnes vous permettra de réduire votre temps/dépenses de déplacement et de desservir plus de personnes par jour.

Développeurs

Pour les promoteurs immobiliers, ce système fiscal équivaudra à imprimer de l'argent. Alors que de plus en plus de personnes sont incitées à acheter ou à louer dans le centre-ville, les conseillers municipaux subiront une pression accrue pour approuver les permis de nouveaux projets de construction. De plus, le financement de nouveaux bâtiments deviendra plus facile car la demande accrue facilitera la vente des unités avant même le début de la construction.

(Oui, je me rends compte que cela pourrait créer une bulle immobilière à court terme, mais les prix des logements se stabiliseront sur quatre à huit ans une fois que l'offre d'unités de construction commencera à correspondre à la demande. Cela est particulièrement vrai une fois que les nouvelles technologies de construction décrites dans chapitre trois de cette série est arrivée sur le marché, permettant aux développeurs de construire des bâtiments en quelques mois au lieu d'années.)

Un autre avantage de ce système de taxe de densité est qu'il pourrait favoriser la construction de nouvelles unités de copropriété de taille familiale. Ces unités sont passées de mode au cours des dernières décennies, car les familles ont déménagé dans les banlieues à moindre coût, laissant les villes devenir des terrains de jeux pour les jeunes et les célibataires. Mais avec ce nouveau système fiscal et l'intervention de certains règlements de construction fondamentaux et avant-gardistes, il sera possible de rendre à nouveau les villes attrayantes pour les familles.

Gouvernements

Pour les administrations municipales, ce régime fiscal sera une aubaine à long terme pour leur économie. Cela attirera plus de personnes, plus de développement résidentiel et plus d'entreprises à s'installer dans les limites de leur ville. Cette plus grande densité de population augmentera les revenus de la ville, réduira les coûts d'exploitation de la ville et libérera des ressources pour de nouveaux projets de développement.

Pour les gouvernements aux niveaux provincial/étatique et fédéral, le soutien de cette nouvelle structure fiscale contribuera à une réduction graduelle des émissions nationales de carbone grâce à la réduction de l'étalement non durable. Fondamentalement, cette nouvelle taxe permettra aux gouvernements de lutter contre le changement climatique en inversant simplement une loi fiscale et en permettant aux processus naturels du capitalisme d'opérer leur magie. Il s'agit (en partie) d'une taxe sur le changement climatique favorable aux entreprises et à l'économie.

(Lisez également nos réflexions sur remplacer la taxe de vente par une taxe sur le carbone.)

Comment les taxes de densité auront un impact sur votre style de vie

Si vous avez déjà visité New York, Londres, Paris, Tokyo ou l'une des autres villes célèbres et densément peuplées du monde, vous aurez découvert le dynamisme et la richesse culturelle qu'elles offrent. C'est naturel : plus de personnes concentrées dans une zone géographique signifie plus de connexions, plus d'options et plus d'opportunités. Même si vous n'êtes pas riche, vivre dans ces villes vous offre une richesse d'expériences que vous n'obtiendrez pas en vivant dans une banlieue isolée. (Une exception valable est le mode de vie rural qui offre un mode de vie beaucoup plus riche en nature que les villes qui peuvent potentiellement offrir un mode de vie tout aussi riche et dynamique.)

Le monde est déjà en train de s'urbaniser, donc ce système fiscal ne fera qu'accélérer le processus. Au fur et à mesure que ces taxes de densité prendront effet sur une période de plusieurs décennies, la plupart des gens se déplaceront vers les villes, et la plupart verront leurs villes grandir et devenir plus complexes sur le plan culturel. De nouvelles scènes culturelles, formes d'art, styles musicaux et formes de pensée émergeront. Ce sera un tout nouveau monde dans un sens très réel du terme.

Les premiers jours de la mise en œuvre

Donc, l'astuce avec ce système de taxe de densité est de le mettre en œuvre. Le passage d'un système d'impôt foncier à plat à un système d'impôt foncier basé sur la densité devra être échelonné sur un certain nombre d'années.

Le premier défi majeur de cette transition est que, à mesure que la vie en banlieue devient plus chère, cela crée une ruée de personnes essayant de déménager vers le centre-ville. Et s'il y a un manque d'offre de logements pour répondre à cette hausse soudaine de la demande, les économies réalisées grâce à la baisse des impôts seront annulées par la hausse des loyers ou des prix des logements.

Pour résoudre ce problème, les villes ou villages qui envisagent de passer à ce système fiscal devront se préparer à la ruée vers la demande en approuvant des permis de construction pour une surabondance de nouvelles copropriétés et communautés d'habitation conçues de manière durable. Ils devront adopter des règlements garantissant qu'un plus grand pourcentage de tous les nouveaux développements de condos sont de taille familiale (au lieu de studios ou d'unités d'une chambre) pour accueillir les familles qui retournent en ville. Et ils doivent offrir des incitations fiscales importantes aux entreprises pour qu'elles retournent dans le centre-ville, avant la mise en place de la nouvelle taxe, afin que l'afflux de personnes dans le centre-ville ne se transforme pas en un afflux de trafic hors du centre-ville. centre-ville pour se rendre à un lieu de travail de banlieue.

Le deuxième défi est de voter pour ce système. Alors que la plupart des gens vivent dans les villes, la plupart d'entre eux vivent toujours dans les banlieues des villes, et ils n'auront aucune incitation financière à voter dans un système fiscal qui augmentera leurs impôts. Mais à mesure que les villes du monde entier se densifient naturellement, le nombre de personnes vivant dans les centres-villes dépassera bientôt le nombre de banlieusards. Cela fera pencher le pouvoir de vote aux citadins, qui auront une incitation financière à voter dans un système qui leur accorde un allégement fiscal tout en mettant fin aux subventions urbaines qu'ils versent pour financer le mode de vie en banlieue.

Le dernier grand défi consiste à suivre les chiffres de la population en temps quasi réel pour calculer correctement les taxes foncières que tout le monde devra payer. Bien que cela puisse être un défi aujourd'hui, le monde des mégadonnées dans lequel nous entrons rendra la collecte et le traitement de ces données de plus en plus faciles et peu coûteux à gérer pour les municipalités. Ces données sont également ce que les futurs évaluateurs immobiliers utiliseront pour mieux évaluer quantitativement la valeur de la propriété.

Dans l'ensemble, avec la fiscalité foncière de densité, les villes et villages verront progressivement leurs coûts d'exploitation diminuer d'une année sur l'autre, libérant et créant plus de revenus pour les services sociaux locaux et les grandes dépenses d'investissement, faisant de leurs villes une destination encore plus attrayante pour les personnes. vivre, travailler et jouer.

Série Avenir des villes

Notre futur est urbain : Future of Cities P1

Planifier les mégapoles de demain : Future of Cities P2

Les prix des logements s'effondrent alors que l'impression 3D et les maglevs révolutionnent la construction : Future of Cities P3    

Comment les voitures sans conducteur vont remodeler les mégapoles de demain : Future of Cities P4

Infrastructure 3.0, reconstruire les mégapoles de demain : Future of Cities P6