मालमत्ता कर बदलण्यासाठी घनता कर आणि गर्दीचा अंत: शहरांचे भविष्य P5

काही लोकांना असे वाटते की मालमत्ता कर सुधारणा हा अविश्वसनीयपणे कंटाळवाणा विषय आहे. सहसा, तुम्ही बरोबर असाल. पण आज नाही. मालमत्ता करातील नावीन्य आम्ही खाली कव्हर करणार आहोत ज्यामुळे तुमची पॅंट वितळेल. तर तयार व्हा, कारण तुम्ही त्यात डुबकी मारणार आहात!

मालमत्ता कराची समस्या

बहुतेक जगामध्ये मालमत्ता कर हे अगदी सोप्या पद्धतीने सेट केले जातात: सर्व निवासी आणि व्यावसायिक मालमत्तेवर एक सपाट कर, चलनवाढीसाठी वार्षिक समायोजित केला जातो आणि बहुतेक प्रकरणांमध्ये मालमत्तेच्या बाजार मूल्याने गुणाकार केला जातो. बर्‍याच भागांसाठी, सध्याचे मालमत्ता कर चांगले कार्य करतात आणि समजण्यास अगदी सोपे आहेत. परंतु मालमत्ता कर त्यांच्या स्थानिक नगरपालिकेसाठी मूलभूत स्तरावरील उत्पन्न निर्माण करण्यात यशस्वी होत असताना, ते शहराच्या कार्यक्षम वाढीस प्रोत्साहन देण्यात अयशस्वी ठरतात.

आणि या संदर्भात कार्यक्षम म्हणजे काय?

आपण काळजी का करावी

आता, यामुळे काही पिसे पडू शकतात, परंतु तुमच्या स्थानिक सरकारसाठी पायाभूत सुविधा राखणे आणि दाट लोकवस्तीच्या भागात राहणा-या लोकांना सार्वजनिक सेवा पुरवणे हे खूप स्वस्त आणि अधिक कार्यक्षम आहे जेणेकरुन विरळ, उपनगरी भागात पसरलेल्या समान संख्येच्या लोकांना सेवा द्यावी. किंवा ग्रामीण भागात. उदाहरणार्थ, एकाच उंच इमारतीत राहणाऱ्या 1,000 लोकांऐवजी, तीन किंवा चार शहरांच्या ब्लॉकमध्ये राहणाऱ्या 1,000 घरमालकांना सेवा देण्यासाठी आवश्यक असलेल्या सर्व अतिरिक्त शहराच्या पायाभूत सुविधांचा विचार करा.

अधिक वैयक्तिक पातळीवर, याचा विचार करा: बहुसंख्य लोकांपेक्षा तुमच्या फेडरल, प्रांतीय/राज्य आणि नगरपालिका कर डॉलर्सची असमान्य रक्कम ग्रामीण भागात किंवा शहराच्या दूरच्या उपनगरात राहणाऱ्या लोकांसाठी मूलभूत आणि आपत्कालीन सेवा राखण्यासाठी खर्च केली जाते. शहराच्या मध्यभागी राहतात. ग्रामीण समुदायात राहणार्‍या लोकांविरुद्ध शहरी लोकांमध्ये वादविवाद किंवा स्पर्धेला कारणीभूत ठरणारा हा एक घटक आहे, कारण काहींना असे वाटते की शहरवासीयांना वेगळ्या शहराच्या उपनगरांमध्ये किंवा दूरच्या ग्रामीण भागात राहणाऱ्यांच्या जीवनशैलीला सबसिडी देणे योग्य नाही.

खरं तर, अभ्यासातून असे दिसून आले आहे की बहु-कौटुंबिक गृहनिर्माण संकुलात राहणारे लोक सरासरी पैसे देतात 18 टक्के अधिक कर एकल-कुटुंब घरात राहणाऱ्यांपेक्षा.

घनता-आधारित मालमत्ता कर सादर करत आहे

शहर किंवा शहराच्या शाश्वत वाढीला प्रोत्साहन देण्यासाठी, सर्व करदात्यांना निष्पक्षता आणण्यासाठी आणि पर्यावरणाला देखील मदत करण्यासाठी मालमत्ता करांचे पुनर्लेखन करण्याचा एक मार्ग आहे. सोप्या भाषेत सांगायचे तर, ते घनतेवर आधारित मालमत्ता कर प्रणालीद्वारे आहे.

घनता-आधारित मालमत्ता कर मुळात अधिक दाट लोकवस्ती असलेल्या भागात राहणे निवडणाऱ्या लोकांना आर्थिक प्रोत्साहन देते. ते कसे कार्य करते ते येथे आहे:

शहर किंवा नगर परिषद त्यांच्या नगरपालिका हद्दीतील एक चौरस किलोमीटरच्या आत पसंतीची लोकसंख्या घनता ठरवते—आम्ही याला सर्वोच्च घनता कंस म्हणू. शहराचे सौंदर्यशास्त्र, विद्यमान पायाभूत सुविधा आणि तेथील रहिवाशांच्या पसंतीच्या जीवनशैलीनुसार हा टॉप ब्रॅकेट बदलू शकतो. उदाहरणार्थ, न्यू यॉर्कचा वरचा कंस प्रति चौरस किलोमीटर 25-30,000 लोक असू शकतो (त्याच्या 2000 च्या जनगणनेवर आधारित), तर रोम सारख्या शहरासाठी-जेथे भव्य गगनचुंबी इमारती पूर्णपणे जागेच्या बाहेर दिसतील-2-3,000 घनता कंस तयार करू शकतात. अधिक अर्थ.

टॉप डेन्सिटी ब्रॅकेट काहीही असले तरी, शहरातील रहिवासी जे घर किंवा इमारतीत राहतात जिथे लोकसंख्येची घनता त्यांच्या घराच्या सभोवतालच्या एक किलोमीटरच्या वरच्या घनतेच्या ब्रॅकेटला भेटते किंवा ओलांडते ते सर्वात कमी संभाव्य मालमत्ता कर दर भरतील, शक्यतो कोणतेही पैसे न भरतील. मालमत्ता कर अजिबात.

या टॉप डेन्सिटी ब्रॅकेटच्या बाहेर तुम्ही जितके जास्त राहता (किंवा शहर/टाउनच्या बाहेरील तितके) तुमचा मालमत्ता कराचा दर जास्त होईल. तुम्ही गृहीत धरल्याप्रमाणे, यासाठी किती उप-कंस असावेत आणि प्रत्येक कंसात असलेल्या घनतेच्या श्रेणींचा निर्णय घ्यावा लागेल. तथापि, ते राजकीय आणि आर्थिक निर्णय असतील जे प्रत्येक शहर/नगराच्या गरजेनुसार वेगळे असतील.

घनता-आधारित मालमत्ता कराचे फायदे

शहर आणि शहर सरकारे, बिल्डिंग डेव्हलपर, व्यवसाय आणि वैयक्तिक रहिवाशांना वर वर्णन केलेल्या घनता कंस प्रणालीचा विविध मनोरंजक मार्गांनी फायदा होईल. चला प्रत्येकावर एक नजर टाकूया.

रहिवासी

जेव्हा ही नवीन मालमत्ता कर प्रणाली अंमलात येईल, तेव्हा त्यांच्या शहर/नगर भागात राहणाऱ्यांना त्यांच्या मालमत्तेच्या मूल्यात तत्काळ वाढ दिसून येईल. या वाढीमुळे केवळ मोठ्या विकासकांकडून खरेदीच्या ऑफर वाढतील असे नाही तर या रहिवाशांना मिळणारी कर बचत त्यांना योग्य वाटेल म्हणून वापरली जाऊ शकते किंवा गुंतवणूक केली जाऊ शकते.

दरम्यान, टॉप डेन्सिटी ब्रॅकेटच्या बाहेर राहणाऱ्यांसाठी-सामान्यत: मध्य-ते-दूर शहराच्या उपनगरांमध्ये राहणारे-त्यांना त्यांच्या मालमत्ता करात तत्काळ वाढ दिसून येईल, तसेच त्यांच्या मालमत्तेच्या मूल्यात थोडीशी घट होईल. हा लोकसंख्या विभाग तीन प्रकारे विभाजित होईल:

1% लोक त्यांच्या एकांत, उच्च-वर्गीय उपनगरात राहणे सुरू ठेवतील, कारण त्यांच्या संपत्तीमुळे त्यांच्या कर वाढीला चालना मिळेल आणि इतर श्रीमंत लोकांशी त्यांची जवळीक त्यांच्या मालमत्तेची मूल्ये टिकवून ठेवेल. उच्च मध्यमवर्ग ज्यांना मोठा घर परवडणारा आहे परंतु ज्यांना जास्त करांचा डंख लक्षात येईल ते देखील त्यांच्या उपनगरीय जीवनाला चिकटून राहतील परंतु नवीन घनतेवर आधारित मालमत्ता कर प्रणालीच्या विरोधात ते सर्वात मोठे समर्थक असतील. शेवटी, ते तरुण व्यावसायिक आणि तरुण कुटुंबे जे साधारणपणे मध्यमवर्गाच्या निम्म्या भागाचे आहेत ते शहराच्या मुख्य भागात स्वस्त घरांचे पर्याय शोधू लागतील.

व्यवसाय

वर वर्णन केलेले नसताना, घनता कंस व्यावसायिक इमारतींना देखील लागू होतील. गेल्या एक ते दोन दशकांमध्ये, अनेक मोठ्या कॉर्पोरेशन्सनी त्यांच्या मालमत्ता कराच्या किमती कमी करण्यासाठी त्यांचे कार्यालय आणि उत्पादन सुविधा शहराबाहेर हलवल्या आहेत. हे शिफ्ट लोकांना शहरांमधून बाहेर काढणारे एक प्रमुख घटक आहे, ज्यामुळे निसर्गाच्या न थांबलेल्या वाढीला चालना मिळते. घनता-आधारित मालमत्ता कर प्रणाली ही प्रवृत्ती उलट करेल.

व्यवसायांना आता शहर/टाउन कोरच्या जवळ किंवा आत स्थलांतरित करण्यासाठी आर्थिक प्रोत्साहन दिसेल आणि केवळ मालमत्ता कर कमी ठेवण्यासाठीच नाही. आजकाल, अनेक व्यवसायांमध्ये हुशार हजारो कामगारांना कामावर ठेवण्यासाठी संघर्ष करावा लागत आहे, कारण केवळ उपनगरीय जीवनशैलीतच बहुतेकांना स्वारस्य नाही, परंतु वाढत्या संख्येने संपूर्णपणे कार घेण्याचा पर्याय रद्द केला आहे. शहराच्या जवळ स्थलांतरित केल्याने त्यांच्याकडे प्रवेश असलेल्या प्रतिभा पूलमध्ये वाढ होते, ज्यामुळे नवीन व्यवसाय आणि वाढीच्या संधी निर्माण होतात. तसेच, जसजसे अधिक मोठे व्यवसाय एकमेकांच्या जवळ केंद्रित होतात, तसतसे विक्रीसाठी, अद्वितीय भागीदारीसाठी आणि कल्पनांच्या क्रॉस-परागणासाठी (सिलिकॉन व्हॅली प्रमाणे) अधिक संधी उपलब्ध होतील.

लहान व्यवसायांसाठी (जसे की स्टोअरफ्रंट आणि सेवा प्रदाते), ही कर प्रणाली यशासाठी आर्थिक प्रोत्साहनासारखी आहे. तुमच्या मालकीच्या व्यवसायासाठी मजल्यावरील जागेची आवश्यकता असल्यास (जसे की किरकोळ दुकाने), तुम्हाला त्या भागात स्थलांतरित होण्यासाठी प्रोत्साहन दिले जाते जेथे अधिकाधिक ग्राहक जाण्यासाठी आकर्षित होतात, ज्यामुळे अधिक पायी रहदारी होते. तुम्ही सेवा प्रदाता असल्यास (जसे की कॅटरिंग किंवा डिलिव्हरी सेवा), व्यवसाय आणि लोकांची अधिक एकाग्रता तुम्हाला तुमचा प्रवास वेळ/खर्च कमी करू देईल आणि दररोज अधिक लोकांना सेवा देऊ शकेल.

विकासक

बिल्डिंग डेव्हलपर्ससाठी ही करप्रणाली रोख रक्कम छापण्यासारखी असेल. सिटी कोअरमध्ये अधिक लोकांना खरेदी करण्यासाठी किंवा भाड्याने घेण्यासाठी प्रोत्साहन दिले जात असल्याने, नवीन बांधकाम प्रकल्पांसाठी परवानग्या मंजूर करण्यासाठी शहराच्या नगरसेवकांवर दबाव वाढेल. शिवाय, नवीन इमारतींना वित्तपुरवठा करणे सोपे होईल कारण वाढत्या मागणीमुळे बांधकाम सुरू होण्यापूर्वी युनिट्स विकणे सोपे होईल.

(होय, मला जाणवते की यामुळे अल्पावधीत घरांचा फुगा निर्माण होऊ शकतो, परंतु बिल्डिंग युनिट्सचा पुरवठा मागणीनुसार सुरू झाल्यावर घरांच्या किमती चार ते आठ वर्षांत स्थिर होतील. हे विशेषतः खरे आहे जेव्हा नवीन बांधकाम तंत्रज्ञानाची रूपरेषा अध्याय तीन या मालिकेने बाजारात प्रवेश केला, ज्यामुळे विकासकांना वर्षांऐवजी महिन्यांत इमारती बांधता येतात.)

या घनता कर प्रणालीचा आणखी एक फायदा असा आहे की ते नवीन कुटुंब-आकाराच्या कॉन्डोमिनियम युनिट्सच्या बांधकामास प्रोत्साहन देऊ शकते. गेल्या दशकांमध्ये अशा युनिट्स फॅशनच्या बाहेर गेल्या आहेत, कारण कुटुंबे कमी किमतीच्या उपनगरात स्थलांतरित झाली आहेत, शहरे सोडून तरुण आणि अविवाहितांसाठी क्रीडांगणे बनली आहेत. परंतु या नवीन करप्रणालीमुळे आणि काही मूलभूत, पुढे जाणाऱ्या बांधकाम उपनियमांच्या हस्तक्षेपामुळे शहरे पुन्हा कुटुंबांसाठी आकर्षक बनवणे शक्य होईल.

सरकारे

नगरपालिका सरकारांसाठी, ही कर प्रणाली त्यांच्या अर्थव्यवस्थेसाठी दीर्घकालीन वरदान ठरेल. हे अधिक लोकांना आकर्षित करेल, अधिक निवासी विकास आणि अधिक व्यवसायांना त्यांच्या शहराच्या हद्दीत दुकाने उभारण्यासाठी. लोकांच्या या मोठ्या घनतेमुळे शहराचा महसूल वाढेल, शहराचा परिचालन खर्च कमी होईल आणि नवीन विकास प्रकल्पांसाठी संसाधने मोकळी होतील.

प्रांतीय/राज्य आणि फेडरल स्तरावरील सरकारांसाठी, या नवीन कर रचनेचे समर्थन केल्याने राष्ट्रीय कार्बन उत्सर्जनात हळूहळू घट होण्यास मदत होईल. मुळात, हा नवीन कर सरकारांना फक्त कर कायदा उलटवून आणि भांडवलशाहीच्या नैसर्गिक प्रक्रियांना त्यांची जादू चालवण्यास अनुमती देऊन हवामानातील बदलांना सामोरे जाण्याची परवानगी देईल. हा (अंशतः) एक प्रो-बिझनेस, प्रो-इकॉनॉमी हवामान बदल कर आहे.

(तसेच, आमचे विचार वाचा विक्री कराच्या जागी कार्बन कर.)

घनता कर तुमच्या जीवनशैलीवर कसा परिणाम करेल

तुम्ही कधीही न्यूयॉर्क, लंडन, पॅरिस, टोकियो किंवा जगातील इतर कोणत्याही प्रसिद्ध, दाट लोकवस्तीच्या शहरांना भेट दिली असेल, तर तुम्ही ते देत असलेली चैतन्य आणि सांस्कृतिक समृद्धता अनुभवली असेल. हे नैसर्गिक आहे—भौगोलिक क्षेत्रात अधिक लोक केंद्रित होणे म्हणजे अधिक कनेक्शन, अधिक पर्याय आणि अधिक संधी. तुम्ही श्रीमंत नसले तरीही, या शहरांमध्ये राहणे तुम्हाला अनुभवाची समृद्धता देते तुम्हाला एका वेगळ्या उपनगरात राहायला मिळणार नाही. (एक वैध अपवाद म्हणजे ग्रामीण जीवनशैली जी शहरांपेक्षा कितीतरी अधिक निसर्ग समृद्ध जीवनशैली देते जी संभाव्यतः तितकीच समृद्ध आणि दोलायमान जीवनशैली देऊ शकते.)

जग आधीच नागरीकरणाच्या प्रक्रियेत आहे, त्यामुळे ही करप्रणाली केवळ प्रक्रियेला गती देईल. हे घनता कर दशकांच्या कालावधीत लागू होत असल्याने, बहुतेक लोक शहरांकडे जातील आणि बहुतेकांना त्यांची शहरे अधिक उंचीवर आणि सांस्कृतिक गुंतागुंतीचा अनुभव येईल. नवीन संस्कृतीचे देखावे, कला प्रकार, संगीत शैली आणि विचारांची रूपे उदयास येतील. वाक्प्रचाराच्या खऱ्या अर्थाने हे संपूर्ण नवीन जग असेल.

अंमलबजावणीचे सुरुवातीचे दिवस

त्यामुळे या घनता कर प्रणालीची युक्ती ती लागू करण्यात आहे. फ्लॅटमधून घनता-आधारित मालमत्ता कर प्रणालीवर स्विच करणे अनेक वर्षांमध्ये टप्प्याटप्प्याने करणे आवश्यक आहे.

या संक्रमणासोबतचे पहिले मुख्य आव्हान हे आहे की उपनगरातील राहणीमान अधिक महाग होत असल्याने, त्यामुळे शहराच्या केंद्रस्थानी जाण्याचा प्रयत्न करणाऱ्या लोकांची गर्दी निर्माण होते. आणि अचानक वाढलेल्या मागणीची पूर्तता करण्यासाठी घरांच्या पुरवठ्याची कमतरता असल्यास, कमी करांचे कोणतेही बचत फायदे जास्त भाडे किंवा घरांच्या किमतींद्वारे रद्द केले जातील.

याचे निराकरण करण्यासाठी, या करप्रणालीकडे जाण्याचा विचार करणार्‍या शहरांना किंवा शहरांना नवीन, टिकाऊ-डिझाइन केलेल्या कॉन्डो आणि गृहनिर्माण समुदायांसाठी बांधकाम परवानग्या मंजूर करून मागणीच्या गर्दीसाठी तयारी करणे आवश्यक आहे. शहरात परत जाणाऱ्या कुटुंबांना सामावून घेण्यासाठी सर्व नवीन कॉन्डो डेव्हलपमेंटची मोठी टक्केवारी कौटुंबिक आकाराची (बॅचलर किंवा एक-बेडरूम युनिटऐवजी) आहे याची खात्री करून त्यांना उपनियम पास करावे लागतील. आणि नवीन कर लागू होण्यापूर्वी त्यांना व्यवसायांना शहराच्या केंद्रस्थानी परत जाण्यासाठी सखोल कर सवलती द्याव्या लागतील, जेणेकरून शहराच्या केंद्रस्थानी लोकांचा ओघ शहराबाहेरील रहदारीच्या ओघामध्ये बदलू नये. उपनगरीय कामाच्या ठिकाणी जाण्यासाठी शहराचा भाग.

दुसरे आव्हान या प्रणालीमध्ये मतदान करणे हे आहे. बहुतेक लोक शहरांमध्ये राहत असताना, त्यापैकी बहुतेक लोक अजूनही शहराच्या उपनगरात राहतात, आणि त्यांना अशा कर प्रणालीमध्ये मतदान करण्यासाठी कोणतेही आर्थिक प्रोत्साहन मिळणार नाही ज्यामुळे त्यांचे कर वाढतील. परंतु जगभरातील शहरे आणि शहरे नैसर्गिकरित्या घनदाट होत असल्याने, शहरांच्या कोरमध्ये राहणाऱ्या लोकांची संख्या लवकरच उपनगरातील लोकांपेक्षा जास्त होईल. यामुळे शहरवासीयांना मतदानाची शक्ती मिळेल, ज्यांना अशा प्रणालीमध्ये मतदान करण्यासाठी आर्थिक प्रोत्साहन मिळेल जे त्यांना उपनगरीय जीवनशैलीला वित्तपुरवठा करण्यासाठी शहरी सबसिडी संपवताना त्यांना कर सूट देते.

प्रत्येकाने भरावा लागणारा मालमत्ता कर योग्यरित्या मोजण्यासाठी जवळच्या रिअल-टाइममध्ये लोकसंख्येच्या आकडेवारीचा मागोवा ठेवणे हे अंतिम मोठे आव्हान आहे. आज हे एक आव्हान असले तरी, आम्ही ज्या मोठ्या डेटा जगामध्ये प्रवेश करत आहोत त्यामुळे हा डेटा गोळा करणे आणि क्रंच करणे नगरपालिकांना व्यवस्थापित करणे अधिक सोपे आणि स्वस्त बनवेल. हा डेटा देखील आहे जो भविष्यातील मालमत्ता मूल्यमापनकर्ते मालमत्तेच्या मूल्याचे परिमाणात्मक मूल्यांकन करण्यासाठी वापरतील.

एकूणच, घनता मालमत्ता कर आकारणीसह, शहरे आणि शहरे हळूहळू त्यांच्या ऑपरेटिंग खर्चात वर्षानुवर्षे कमी होताना दिसतील, ज्यामुळे स्थानिक सामाजिक सेवा आणि मोठ्या भांडवली खर्चासाठी अधिक महसूल निर्माण होईल- त्यांची शहरे लोकांसाठी आणखी आकर्षक गंतव्यस्थान बनतील. जगा, काम करा आणि खेळा.

शहरांच्या मालिकेचे भविष्य

आमचे भविष्य शहरी आहे: शहरांचे भविष्य P1

उद्याच्या मेगासिटीजचे नियोजन: शहरांचे भविष्य P2

3D प्रिंटिंग आणि मॅग्लेव्हने बांधकामात क्रांती केल्यामुळे घरांच्या किमती घसरल्या: शहरांचे भविष्य P3    

ड्रायव्हरलेस कार उद्याच्या मेगासिटीज कसे बदलतील: शहरांचे भविष्य P4

पायाभूत सुविधा 3.0, उद्याच्या मेगासिटीजची पुनर्बांधणी: शहरांचे भविष्य P6