Täthetsskatt för att ersätta fastighetsskatt och sluta med trängsel: Future of Cities P5

Vissa tycker att fastighetsskattereformen är ett otroligt tråkigt ämne. Vanligtvis skulle du ha rätt. Men inte idag. Innovationen inom fastighetsskatter som vi kommer att täcka nedan kommer att smälta dina byxor. Så gör dig redo, för du är på väg att dyka direkt in i det!

Problemet med fastighetsskatten

Fastighetsskatten i större delen av världen sätts på ett ganska enkelt sätt: en schablonskatt på alla bostads- och kommersiella fastigheter, justerad årligen för inflation, och i de flesta fall multiplicerad med marknadsvärdet på en fastighet. För det mesta fungerar nuvarande fastighetsskatter bra och är ganska lätta att förstå. Men även om fastighetsskatter lyckas generera en grundläggande inkomstnivå för sin lokala kommun, misslyckas de med att stimulera en effektiv tillväxt av en stad.

Och vad betyder effektiv i detta sammanhang?

Varför ska du bry dig

Nu kan det här trasa lite fjädrar, men det är mycket billigare och mer effektivt för din lokala regering att underhålla infrastruktur och tillhandahålla offentliga tjänster till människor som bor i tätbefolkade områden än att tjäna samma antal människor utspridda över glesare förorter. eller landsbygden. Tänk till exempel på all extra stadsinfrastruktur som behövs för att betjäna 1,000 1,000 husägare som bor över tre eller fyra stadskvarter, istället för XNUMX XNUMX människor som bor i ett enda höghus.

På ett mer personligt plan, tänk på detta: en oproportionerligt stor del av dina federala, provinsiella/statliga och kommunala skattepengar spenderas på att upprätthålla grundläggande och nödtjänster för människor som bor på landsbygden eller de avlägsna förorterna till en stad, än för majoriteten av människor bor i stadskärnor. Detta är en av faktorerna som leder till debatten eller konkurrensen som stadsbor har mot människor som bor på landsbygden, eftersom vissa anser att det inte är rättvist för stadsbor att subventionera livsstilen för dem som bor i isolerade stadsförorter eller avlägsna landsbygdsområden.

Studier har faktiskt visat att människor som bor i flerfamiljsbostadskomplex betalar i genomsnitt 18 procent mer i skatt än de som bor i småhus.

Införande av täthetsbaserad fastighetsskatt

Det finns ett sätt att skriva om fastighetsskatten på ett sätt som stimulerar hållbar tillväxt i en stad eller stad, ger rättvisa för alla skattebetalare, samtidigt som det hjälper miljön. Enkelt uttryckt är det genom ett täthetsbaserat fastighetsskattesystem.

En täthetsbaserad fastighetsskatt ger i grunden ett ekonomiskt incitament för människor som väljer att bo i mer tätbebyggda områden. Så här fungerar det:

En stad eller ett kommunfullmäktige bestämmer vilken befolkningstäthet som föredras inom en kvadratkilometer inom sina kommungränser – vi kallar detta för den högsta tätheten. Denna övre konsol kan variera beroende på stadens estetik, befintlig infrastruktur och invånarnas föredragna livsstil. Till exempel kan New Yorks övre gräns vara 25-30,000 2000 människor per kvadratkilometer (baserat på dess folkräkning 2), medan för en stad som Rom - där massiva skyskrapor skulle verka helt malplacerade - kan en täthet på 3,000-XNUMX XNUMX mer vettigt.

Oavsett vad den högsta tätheten slutar upp kommer en stadsbor som bor i ett hus eller en byggnad där befolkningstätheten en kilometer runt sitt hem möter eller överstiger den högsta tätheten att betala lägsta möjliga fastighetsskattesats, eventuellt till och med betala nej. fastighetsskatt överhuvudtaget.

Ju längre utanför denna högsta täthet du bor (eller ju längre utanför staden/stadens kärna), desto högre blir din fastighetsskattesats. Som du skulle anta kommer detta att kräva att kommunfullmäktige beslutar om hur många underparenteser det ska finnas och densitetsintervallen som finns inom varje parentes. Det kommer dock att vara politiska och skattemässiga beslut som är unika för varje stad/stads behov.

Fördelar med täthetsbaserad fastighetsskatt

Stads- och stadsmyndigheter, byggherrar, företag och enskilda invånare kommer alla att dra nytta av det täthetskonsolsystem som beskrivs ovan på en mängd intressanta sätt. Låt oss ta en titt på var och en.

Invånare

När detta nya fastighetsskattesystem träder i kraft kommer de som bor i deras stad/stadskärnor sannolikt att se en omedelbar ökning i deras fastighetsvärde. Inte bara kommer denna topp att leda till ökade köperbjudanden från stora utvecklare, utan de skattebesparingar som dessa invånare får kan användas eller investeras som de finner lämpligt.

Under tiden, för de som bor utanför de högsta täthetsgrupperna – vanligtvis de som bor i förorterna i mitten till långt borta – kommer de att se en omedelbar ökning av deras fastighetsskatter, såväl som en liten nedgång i deras fastighetsvärde. Detta befolkningssegment kommer att delas på tre sätt:

1% kommer att fortsätta att bo i sina tillbakadragna, överklassförorter, eftersom deras rikedom kommer att dämpa deras skattehöjningar och deras närhet till andra rika människor kommer att behålla sina fastighetsvärden. Den övre medelklassen som har råd med en stor bakgård men som skulle märka stingen av högre skatter kommer också att hålla sig till sina förortsliv men kommer att vara de största förespråkarna mot det nya täthetsbaserade fastighetsskattesystemet. Slutligen kommer de unga yrkesverksamma och unga familjer som normalt utgör den nedre hälften av medelklassen att börja leta efter billigare boendealternativ i stadskärnan.

Företag

Även om det inte beskrivs ovan, kommer täthetsparenteserna även att gälla för kommersiella byggnader. Under de senaste ett till två decennier har många stora företag flyttat sina kontor och tillverkning utanför städerna för att sänka sina fastighetsskattekostnader. Denna förändring är en av de viktigaste faktorerna som drar människor ut ur städerna, vilket underblåser naturens oavbrutna tillväxt och förstör utbredningen. Det täthetsbaserade fastighetsskattesystemet kommer att vända den trenden.

Företag kommer nu att se ett ekonomiskt incitament att flytta nära eller inom stadens/stadens kärnor, och inte bara för att hålla fastighetsskatterna låga. Nuförtiden kämpar många företag för att anställa begåvade millenniearbetare, eftersom inte bara de flesta inte är intresserade av förortslivsstilen, utan ett ökande antal väljer bort att äga en bil helt och hållet. Att flytta nära staden ökar talangpoolen de har tillgång till, vilket leder till nya affärs- och tillväxtmöjligheter. Dessutom, när fler stora företag koncentrerar sig nära varandra, kommer det att finnas fler möjligheter till försäljning, för unika partnerskap och för en korspollinering av idéer (liknande Silicon Valley).

För mindre företag (som skyltfönster och tjänsteleverantörer) är detta skattesystem som ett ekonomiskt incitament för framgång. Om du äger ett företag som kräver golvyta (som butiker) får du incitament att flytta till områden där fler och fler kunder lockas att flytta till, vilket leder till mer gångtrafik. Om du är en tjänsteleverantör (som en catering- eller leveranstjänst), kommer den större koncentrationen av företag och människor att göra det möjligt för dig att minska din restid/kostnader och betjäna fler människor per dag.

Utvecklare

För byggherrar kommer detta skattesystem att vara som att skriva ut kontanter. I takt med att fler uppmuntras att köpa eller hyra i stadskärnan kommer kommunfullmäktige att utsättas för ökad press att godkänna tillstånd för nya byggprojekt. Dessutom kommer finansieringen av nya byggnader att bli lättare eftersom den ökade efterfrågan kommer att göra det lättare att sälja ut enheter innan bygget ens påbörjas.

(Ja, jag inser att detta kan skapa en bostadsbubbla på kort sikt, men bostadspriserna kommer att stabiliseras under fyra till åtta år när utbudet av byggnadsenheter börjar matcha efterfrågan. Detta gäller särskilt när den nya byggtekniken som beskrivs i kapitel tre av den här serien kom ut på marknaden, vilket gör att utvecklare kan bygga byggnader på månader istället för år.)

En annan fördel med detta täthetsskattesystem är att det kan främja byggandet av nya familjestora bostadsrätter. Sådana enheter har gått ur modet under de senaste decennierna, eftersom familjer har flyttat ut till de billigare förorterna och lämnat städerna för att bli lekplatser för unga och ensamstående. Men med detta nya skattesystem, och ingripandet av några grundläggande, framåtsträvande byggstadgar, kommer det att vara möjligt att göra städer attraktiva för familjer igen.

Regeringar

För kommunerna kommer detta skattesystem att vara en långsiktig välsignelse för deras ekonomi. Det kommer att locka fler människor, mer bostadsutveckling och fler företag att etablera sig inom sina stadsgränser. Denna större täthet av människor kommer att öka stadens intäkter, minska stadens driftskostnader och frigöra resurser för nya utvecklingsprojekt.

För regeringar på provinsiell/statlig och federal nivå kommer stödet till denna nya skattestruktur att bidra till en gradvis minskning av de nationella koldioxidutsläppen genom att minska ohållbar spridning. I grund och botten kommer denna nya skatt att tillåta regeringar att ta itu med klimatförändringarna genom att helt enkelt invertera en skattelag och låta kapitalismens naturliga processer utöva sin magi. Detta är (delvis) en klimatförändringsskatt som är gynnsam för företag och ekonomi.

(Läs även våra tankar om ersätta försäljningsskatten med en koldioxidskatt.)

Hur täthetsskatter kommer att påverka din livsstil

Om du någonsin har besökt New York, London, Paris, Tokyo eller någon av de andra berömda, tätbefolkade städerna i världen, skulle du ha upplevt den livfulla och kulturella rikedomen de erbjuder. Det är bara naturligt – fler människor koncentrerade till ett geografiskt område innebär fler kontakter, fler alternativ och fler möjligheter. Även om du inte är rik, erbjuder boende i dessa städer dig en rikedom av erfarenheter som du inte kommer att få om du bor i en isolerad förort. (Ett giltigt undantag är den lantliga livsstilen som erbjuder en mycket mer naturrik livsstil än städer som potentiellt kan erbjuda en lika rik och levande livsstil.)

Världen håller redan på att urbanisera, så detta skattesystem kommer bara att påskynda processen. Eftersom dessa täthetsskatter träder i kraft under ett tidsintervall av decennier, kommer de flesta människor att flytta till städer, och de flesta kommer att uppleva sina städer växa till högre höjder och kulturell komplexitet. Nya kulturscener, konstformer, musikstilar och tankeformer kommer att dyka upp. Det kommer att bli en helt ny värld i en väldigt verklig mening av frasen.

Tidiga dagar efter genomförandet

Så tricket med detta täthetsskattesystem är att implementera det. Att byta från lägenhet till ett täthetsbaserat fastighetsskattesystem kommer att behöva fasas in under ett antal år.

Den första stora utmaningen med denna övergång är att när förortsboendet blir dyrare skapar det en ström av människor som försöker flytta till stadskärnan. Och om det finns en brist på bostadsutbud för att möta den plötsliga efterfrågeökningen, kommer eventuella besparingar från lägre skatter att tas bort av högre hyra eller bostadspriser.

För att komma till rätta med detta måste städer eller städer som överväger en övergång till detta skattesystem förbereda sig för efterfrågerushen genom att godkänna bygglov för en mängd nya, hållbart designade lägenheter och bostadsområden. De kommer att behöva anta stadgar som säkerställer att en större andel av alla nya lägenheter är familjestora (istället för ungkarls- eller ettrumslägenheter) för att ta emot familjer som flyttar tillbaka till staden. Och de måste erbjuda djupa skatteincitament för företag att flytta tillbaka till stadskärnan, innan den nya skatten införs, så att tillströmningen av människor till stadskärnan inte förvandlas till ett tillflöde av trafik ut ur staden. stadskärna för att pendla till en förortsarbetsplats.

Den andra utmaningen är att rösta in detta system. Medan de flesta människor bor i städer, bor de flesta av dessa människor fortfarande i stadsförorter, och de kommer inte att ha några ekonomiska incitament att rösta i ett skattesystem som kommer att höja deras skatter. Men eftersom städer och städer runt om i världen naturligt blir tätare kommer antalet människor som bor i stadskärnor snart att bli fler än förortsborna. Detta kommer att tippa röstkraften till stadsborna, som kommer att ha ett ekonomiskt incitament att rösta i ett system som ger dem en skattelättnad samtidigt som de avslutar de urbana subventionerna de betalar för att finansiera förortslivsstilen.

Den sista stora utmaningen är att hålla reda på befolkningssiffror i nästan realtid för att korrekt beräkna fastighetsskatten som alla kommer att behöva betala. Även om detta kan vara en utmaning idag, kommer den stora datavärlden vi går in i att göra insamlingen och brytningen av denna data allt lättare och billigare för kommuner att hantera. Dessa data är också vad framtida fastighetsvärderingsmän kommer att använda för att bättre bedöma fastighetsvärdet kvantitativt.

Sammantaget, med tät fastighetsbeskattning kommer städer och städer gradvis att se sina driftskostnader krympa från år till år, vilket frigör och skapar mer intäkter för lokala sociala tjänster och stora kapitalutgifter – vilket gör deras städer till en ännu mer attraktiv destination för människor att leva, arbeta och leka.

Future of city-serien

Vår framtid är urban: Future of Cities P1

Planera morgondagens megastäder: Future of Cities P2

Bostadspriserna kraschar när 3D-utskrift och maglevs revolutionerar konstruktionen: Future of Cities P3    

Hur förarlösa bilar kommer att omforma morgondagens megastäder: Future of Cities P4

Infrastructure 3.0, återuppbyggnad av morgondagens megastäder: Future of Cities P6