Kuantumrun

GÖRÜNTÜ KREDİSİ: Kuantumrun

Emlak vergisinin yerini alacak ve tıkanıklığa son verecek yoğunluk vergisi: Şehirlerin Geleceği P5

David Tal, Yayıncı, Fütürist
@DavidTalWrites
LinkedIn

Salı, 09/15/2020 - 08:59

Bazı insanlar emlak vergisi reformunun inanılmaz derecede sıkıcı bir konu olduğunu düşünüyor. Genellikle, haklı olurdun. Ama bugün değil. Aşağıda ele alacağımız emlak vergilerindeki yenilik, pantolonunuzu eritecek. O halde hazırlanın, çünkü hemen içine dalmak üzeresiniz!

Emlak vergisi sorunu

Dünyanın çoğunluğunda emlak vergileri oldukça basit bir şekilde belirlenir: tüm konut ve ticari mülkler için yıllık enflasyona göre ayarlanan ve çoğu durumda bir mülkün piyasa değeri ile çarpılan sabit bir vergi. Çoğunlukla, mevcut emlak vergileri iyi çalışıyor ve anlaşılması oldukça kolay. Ancak emlak vergileri, yerel belediyeleri için temel bir gelir düzeyi sağlamayı başarsa da, bir şehrin verimli büyümesini teşvik etmekte başarısız oluyor.

Ve bu bağlamda verimli ne anlama geliyor?

Neden dikkat etmelisin

Şimdi, bu bazı tüyleri karıştırabilir, ancak yerel yönetiminizin altyapıyı sürdürmesi ve yoğun nüfuslu bölgelerde yaşayan insanlara kamu hizmetleri sağlaması, daha seyrek, banliyölere yayılmış aynı sayıda insana hizmet etmekten çok daha ucuz ve verimlidir. veya kırsal alanlar. Örneğin, tek bir yüksek binada yaşayan 1,000 kişi yerine, üç veya dört blokta yaşayan 1,000 ev sahibine hizmet vermek için gereken tüm ekstra şehir altyapısını düşünün.

Daha kişisel bir düzeyde, şunu düşünün: federal, eyalet/eyalet ve belediye vergi dolarlarınızın orantısız bir miktarı, kırsal alanlarda veya bir şehrin uzak banliyölerinde yaşayan insanlar için temel ve acil hizmetlerin sağlanması için, insanların çoğuna kıyasla harcanıyor. şehir merkezlerinde yaşıyor. Bazıları şehir sakinlerinin izole şehir banliyölerinde veya uzak kırsal alanlarda yaşayanların yaşam tarzlarını sübvanse etmesinin adil olmadığını düşündüğünden, şehirlilerin kırsal topluluklarda yaşayan insanlara karşı tartışmaya veya rekabete yol açan faktörlerden biri budur.

Aslında, araştırmalar, çok aileli konut komplekslerinde yaşayan insanların ortalama bir ücret ödediğini göstermiştir. yüzde 18 daha fazla vergi müstakil evlerde yaşayanlara göre daha fazladır.

Yoğunluğa dayalı emlak vergileriyle tanışın

Emlak vergilerini, bir kasaba veya şehrin sürdürülebilir büyümesini teşvik edecek, tüm vergi mükelleflerine adalet getirecek ve aynı zamanda çevreye de yardımcı olacak şekilde yeniden yazmanın bir yolu var. Basitçe söylemek gerekirse, yoğunluğa dayalı bir emlak vergisi sisteminden geçiyor.

Yoğunluğa dayalı bir emlak vergisi, temel olarak, daha yoğun nüfuslu bölgelerde yaşamayı seçen insanlar için finansal bir teşvik sağlar. İşte nasıl çalıştığı:

Bir şehir veya belediye meclisi, belediye sınırları içinde bir kilometrekare içindeki tercih edilen nüfus yoğunluğuna karar verir - buna en yüksek yoğunluk braketi diyeceğiz. Bu üst destek, şehrin estetiğine, mevcut altyapısına ve sakinlerinin tercih ettiği yaşam tarzına bağlı olarak değişebilir. Örneğin, New York'un en üst sınırı (25 nüfus sayımına göre) kilometrekare başına 30,000-2000 kişi olabilirken, devasa gökdelenlerin tamamen yersiz görüneceği Roma gibi bir şehir için 2-3,000'lik bir yoğunluk aralığı yapabilir. daha mantıklı.

En yüksek yoğunluk dilimi ne olursa olsun, evlerinin bir kilometre etrafındaki nüfus yoğunluğunun en yüksek yoğunluk dilimini karşıladığı veya aştığı bir evde veya binada yaşayan bir şehir sakini, mümkün olan en düşük emlak vergisi oranını ödeyecek, hatta muhtemelen hiç ödemeyecektir. tamamen emlak vergisi.

Bu en yüksek yoğunluk aralığının ne kadar dışında yaşarsanız (veya şehir/kasaba merkezinin ne kadar dışında kalırsanız), emlak vergisi oranınız o kadar yüksek olur. Tahmin edeceğiniz gibi, bu, şehir konseylerinin kaç tane alt parantez olması gerektiğine ve her bir parantez içindeki yoğunluk aralıklarına karar vermesini gerektirecektir. Ancak bunlar her şehrin/kasabanın ihtiyaçlarına özel siyasi ve mali kararlar olacaktır.

Yoğunluğa dayalı emlak vergilerinin faydaları

Şehir ve kasaba yönetimleri, bina müteahhitleri, işletmeler ve bireysel sakinlerin tümü, yukarıda ana hatlarıyla belirtilen yoğunluk dağılımı sisteminden çeşitli ilginç şekillerde faydalanacaktır. Her birine bir göz atalım.

sakinleri

Bu yeni emlak vergisi sistemi yürürlüğe girdiğinde, şehir/kasaba merkezinde yaşayanlar muhtemelen emlak değerlerinde ani bir artış göreceklerdir. Bu artış yalnızca büyük geliştiricilerin satın alma tekliflerinin artmasına yol açmakla kalmayacak, aynı zamanda bu sakinlerin elde ettiği vergi tasarrufları uygun gördükleri şekilde kullanılabilir veya yatırım yapılabilir.

Bu arada, en yüksek yoğunluk parantezlerinin dışında yaşayanlar için - genellikle şehrin ortasından uzak banliyölerinde yaşayanlar - emlak vergilerinde ani bir artış ve emlak değerlerinde hafif bir düşüş görecekler. Bu nüfus segmenti üç şekilde bölünecektir:

%1, varlıkları vergi artışlarını yumuşatacağı ve diğer zengin insanlara yakınlıkları mülk değerlerini koruyacağı için münzevi, üst sınıf banliyölerinde yaşamaya devam edecek. Büyük bir arka bahçeye parası yeten ama yüksek vergilerin acısını fark eden üst orta sınıf da banliyö yaşamlarına sadık kalacak, ancak yeni yoğunluğa dayalı emlak vergisi sistemine karşı en büyük savunucular olacak. Son olarak, normalde orta sınıfın alt yarısını oluşturan genç profesyoneller ve genç aileler, şehrin merkezinde daha ucuz konut seçenekleri aramaya başlayacaklar.

İşletme

Yukarıda ana hatları belirtilmemekle birlikte, yoğunluk parantezleri ticari binalar için de geçerli olacaktır. Son bir ila yirmi yılda, birçok büyük şirket emlak vergisi maliyetlerini düşürmek için ofislerini ve üretim tesislerini şehirlerin dışına taşıdı. Bu değişim, insanları şehirlerden uzaklaştıran, yayılmayı yok eden doğanın kesintisiz büyümesini körükleyen ana faktörlerden biridir. Yoğunluğa dayalı emlak vergisi sistemi bu eğilimi tersine çevirecektir.

İşletmeler artık sadece emlak vergilerini düşük tutmak için değil, şehir/kasaba merkezlerinin yakınına veya içine taşınmak için finansal bir teşvik görecek. Bu günlerde birçok işletme, yalnızca banliyö yaşam tarzıyla ilgilenmediği için, aynı zamanda artan sayıda araba sahibi olmaktan tamamen vazgeçtiğinden, yetenekli bin yıllık işçileri işe almak için mücadele ediyor. Şehre yakın bir yere taşınmak, erişebilecekleri yetenek havuzunu artırarak yeni iş ve büyüme fırsatlarına yol açar. Ayrıca, daha büyük işletmeler birbirine yakınlaştıkça, satış, benzersiz ortaklıklar ve fikirlerin çapraz tozlaşması (Silikon Vadisi'ne benzer) için daha fazla fırsat olacaktır.

Küçük işletmeler (vitrinler ve hizmet sağlayıcılar gibi) için bu vergi sistemi, başarı için finansal bir teşvik gibidir. Zemin alanı gerektiren bir işletmeniz varsa (perakende mağazaları gibi), giderek daha fazla müşterinin taşınmak istediği alanlara taşınmaya teşvik edilirsiniz, bu da daha fazla yaya trafiğine yol açar. Bir hizmet sağlayıcıysanız (yemek veya teslimat hizmeti gibi), işletmelerin ve insanların daha fazla yoğunlaşması, seyahat sürenizi/masraflarınızı azaltmanıza ve günde daha fazla kişiye hizmet vermenize olanak tanır.

Geliştiriciler

Bina müteahhitleri için bu vergi sistemi nakit basmak gibi olacak. Şehir merkezinde daha fazla insan satın almaya veya kiralamaya teşvik edildiğinden, belediye meclis üyeleri yeni bina projeleri için izinleri onaylama konusunda artan baskı altında olacak. Ayrıca artan talep, inşaat başlamadan önce birimlerin satılmasını kolaylaştıracağından yeni binaların finansmanı daha kolay hale gelecektir.

(Evet, bunun kısa vadede bir konut balonu yaratabileceğinin farkındayım, ancak yapı birimlerinin arzı talebi karşılamaya başladığında konut fiyatları dört ila sekiz yıl içinde istikrar kazanacaktır. Bu, özellikle aşağıda özetlenen yeni inşaat teknolojileri için geçerlidir. Üçüncü bölüm Bu serinin bir kısmı piyasaya çıktı ve geliştiricilerin binaları yıllar yerine aylar içinde inşa etmelerini sağladı.)

Bu yoğunluk vergisi sisteminin bir başka yararı da, yeni aile büyüklüğünde kat mülkiyeti birimlerinin inşasını teşvik edebilmesidir. Aileler daha düşük maliyetli banliyölere taşınıp şehirleri gençler ve bekarlar için oyun alanları haline getirdiğinden, bu tür birimlerin modası geçtiğimiz on yılda geçti. Ancak bu yeni vergi sistemi ve bazı temel, ileri görüşlü inşaat tüzüğünün müdahalesi ile şehirleri tekrar aileler için çekici hale getirmek mümkün olacak.

Hükümetler

Belediye yönetimleri için bu vergi sistemi, ekonomileri için uzun vadeli bir nimet olacaktır. Şehir sınırları içinde mağaza kurmak için daha fazla insanı, daha fazla konut geliştirmeyi ve daha fazla işletmeyi çekecek. Bu daha fazla insan yoğunluğu, şehir gelirlerini artıracak, şehir işletme maliyetlerini azaltacak ve yeni geliştirme projeleri için kaynakları serbest bırakacaktır.

Eyalet/eyalet ve federal düzeydeki hükümetler için, bu yeni vergi yapısının desteklenmesi, sürdürülemez yayılmanın azaltılması yoluyla ulusal karbon emisyonlarında kademeli bir azalmaya katkıda bulunacaktır. Temel olarak, bu yeni vergi, hükümetlerin bir vergi yasasını tersine çevirerek ve kapitalizmin doğal süreçlerinin sihrini işlemesine izin vererek iklim değişikliğini ele almalarına izin verecek. Bu (kısmen) iş dünyası ve ekonomi yanlısı bir iklim değişikliği vergisidir.

(Ayrıca, hakkındaki düşüncelerimizi okuyun satış vergisinin bir karbon vergisiyle değiştirilmesi.)

Yoğunluk vergileri yaşam tarzınızı nasıl etkileyecek?

New York, Londra, Paris, Tokyo veya dünyanın diğer ünlü, yoğun nüfuslu şehirlerinden herhangi birini ziyaret ettiyseniz, sundukları canlılığı ve kültürel zenginliği deneyimlemiş olursunuz. Bu sadece doğaldır - bir coğrafi alanda yoğunlaşan daha fazla insan, daha fazla bağlantı, daha fazla seçenek ve daha fazla fırsat anlamına gelir. Zengin olmasanız bile, bu şehirlerde yaşamak size izole bir banliyöde yaşayamayacağınız bir deneyim zenginliği sunuyor. (Geçerli bir istisna, potansiyel olarak eşit derecede zengin ve canlı bir yaşam tarzı sunabilen şehirlerden çok daha fazla doğa açısından zengin bir yaşam tarzı sunan kırsal yaşam tarzıdır.)

Dünya zaten kentleşme sürecinde, dolayısıyla bu vergi sistemi sadece süreci hızlandıracak. Bu yoğunluk vergileri onlarca yıllık bir zaman aralığında yürürlüğe girdikçe, çoğu insan şehirlere taşınacak ve çoğu şehirlerinin daha yüksek seviyelere ve kültürel karmaşıklığa ulaştığını deneyimleyecek. Yeni kültür ortamları, sanat biçimleri, müzik tarzları ve düşünce biçimleri ortaya çıkacaktır. Cümlenin gerçek anlamıyla yepyeni bir dünya olacak.

Uygulamanın ilk günleri

Dolayısıyla bu yoğunluk vergi sistemindeki püf noktası, onu uygulamaktır. Bir daireden yoğunluğa dayalı emlak vergisi sistemine geçişin birkaç yıl içinde aşamalı olarak yapılması gerekecektir.

Bu geçişle ilgili ilk ana zorluk, banliyö yaşamı daha pahalı hale geldikçe, şehrin merkezine taşınmaya çalışan bir insan akınına neden olmasıdır. Ve bu ani talep artışını karşılayacak konut arzı eksikliği varsa, daha düşük vergilerden elde edilen tasarruf avantajları, daha yüksek kira veya konut fiyatları tarafından iptal edilecektir.

Bunu ele almak için, bu vergi sistemine geçmeyi düşünen şehirler veya kasabalar, çok sayıda yeni, sürdürülebilir şekilde tasarlanmış apartman ve konut toplulukları için inşaat izinlerini onaylayarak talep patlamasına hazırlanmaları gerekecek. Şehre geri taşınan aileleri barındırmak için tüm yeni apartman dairelerinin daha büyük bir yüzdesinin aile boyutunda (bekar veya tek yatak odalı birimler yerine) olmasını sağlayan tüzükleri kabul etmeleri gerekecek. Ve yeni vergi uygulanmadan önce işletmelerin şehir merkezine geri dönmeleri için derin vergi teşvikleri sunmaları gerekiyor, böylece şehir merkezine insan akını şehir merkezinden bir trafik akışına dönüşmesin. bir banliyö işyerine gidip gelmek için şehir çekirdeği.

İkinci zorluk, bu sisteme oy vermektir. Çoğu insan şehirlerde yaşarken, bu insanların çoğu hala şehrin kenar mahallelerinde yaşıyor ve vergilerini artıracak bir vergi sisteminde oy kullanmak için hiçbir mali teşvikleri olmayacak. Ancak dünyadaki şehirler ve kasabalar doğal olarak daha yoğun hale geldikçe, şehir merkezlerinde yaşayan insanların sayısı yakında banliyöleri geçecek. Bu, banliyö yaşam tarzını finanse etmek için ödedikleri kentsel sübvansiyonları sona erdirirken, onlara vergi indirimi sağlayan bir sistemde oy vermek için finansal bir teşvike sahip olacak olan şehirlilere oy verme gücünü verecek.

Son büyük zorluk, herkesin ödemesi gereken emlak vergilerini doğru bir şekilde hesaplamak için nüfus rakamlarını neredeyse gerçek zamanlı olarak takip etmektir. Bugün bu bir zorluk olsa da, girdiğimiz büyük veri dünyası, belediyeler için bu verilerin toplanmasını ve işlenmesini giderek daha kolay ve ucuz hale getirecek. Bu veriler aynı zamanda gelecekteki mülk değerleme uzmanlarının mülk değerini niceliksel olarak daha iyi değerlendirmek için kullanacağı şeydir.

Toplamda, yoğunluk emlak vergilendirmesi ile şehirler ve kasabalar, işletme maliyetlerinin yıldan yıla küçüldüğünü, yerel sosyal hizmetler ve büyük sermaye harcamaları için daha fazla serbestlik ve gelir yaratarak, şehirlerini insanlar için daha da çekici bir yer haline getirecek. yaşa, çalış ve oyna.