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密度税取代财产税和结束拥堵：城市的未来 P5

David Tal，出版商，未来主义者
@DavidTalWrites
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二，09 / 15 / 2020 - 08：59

有些人认为房产税改革是一个令人难以置信的无聊话题。通常，你是对的。但不是今天。我们将在下面介绍的财产税创新将使您大吃一惊。所以准备好，因为你即将潜入其中！

房产税的问题

世界大部分地区的房产税以相当简单的方式设定：对所有住宅和商业房产征收统一税，每年根据通货膨胀进行调整，并且在大多数情况下乘以房产的市场价值。在大多数情况下，当前的财产税运作良好并且相当容易理解。但是，虽然财产税成功地为当地市政当局创造了基本收入水平，但它们未能激励城市的有效发展。

在这种情况下，高效意味着什么？

为什么你应该关心

现在，这可能会激怒一些人，但是对于您的地方政府来说，维护基础设施并为居住在人口稠密地区的人们提供公共服务要比为分布在稀疏郊区的相同数量的人提供服务要便宜得多、效率更高。或农村地区。例如，想想为居住在三个或四个城市街区的 1,000 名房主提供服务所需的所有额外城市基础设施，而不是为 1,000 名居住在单一高层建筑中的人提供服务。

在更个人的层面上，请考虑一下：与大多数人相比，您的联邦、省/州和市政税的大部分用于维持农村地区或城市远郊区的人们的基本和紧急服务住在市中心。这是导致城市居民对居住在农村社区的人进行辩论或竞争的因素之一，因为有些人认为城市居民补贴生活在偏远城市郊区或偏远农村地区的人们的生活方式是不公平的。

事实上，研究表明，住在多户住宅区的人平均支付税收增加 18% 比那些住在单户住宅的人。

引入基于密度的财产税

有一种方法可以改写财产税，以激励城镇或城市的可持续发展，为所有纳税人带来公平，同时也有助于环境。简而言之，它是通过基于密度的财产税系统。

基于密度的房产税基本上为选择居住在人口稠密地区的人们提供了经济激励。以下是它的工作原理：

市或镇议会决定其市政边界内一平方公里内的首选人口密度——我们将其称为最高密度范围。这个顶级支架可以根据城市的美学、现有的基础设施和居民的首选生活方式而有所不同。例如，纽约的最高等级可能是每平方公里 25-30,000 人（基于其 2000 年的人口普查），而对于像罗马这样的城市——巨大的摩天大楼看起来完全不合适——2-3,000 的密度范围可能使更有意义。

无论最高密度等级最终是什么，居住在其房屋周围一公里人口密度达到或超过最高密度等级的房屋或建筑物中的城市居民最终将支付尽可能低的财产税，甚至可能不支付财产税。

您居住在这个最高密度范围之外（或远离城市/城镇核心），您的财产税率将变得越高。正如您所假设的，这将需要市议会决定应该有多少子括号以及每个括号内包含的密度范围。然而，这些将是针对每个城市/城镇需求的政治和财政决策。

基于密度的财产税的好处

市镇政府、建筑开发商、企业和个人居民都将通过各种有趣的方式从上述密度等级系统中受益。让我们来看看每一个。

居民

当这个新的房产税制度生效时，居住在城市/城镇核心的人们可能会看到他们的房产价值立即飙升。这种飙升不仅会导致大型开发商的收购报价增加，而且这些居民获得的税收节省可以在他们认为合适的情况下使用或投资。

与此同时，对于那些生活在高密度范围之外的人——通常是那些生活在中远郊区的人——他们的房产税将立即飙升，房产价值也会略有下降。该人口细分将分为三种方式：

1% 的人将继续生活在他们隐居的上流社会郊区，因为他们的财富将缓冲他们的税收增长，而他们与其他富人的距离将维持他们的房产价值。能够负担得起大后院但会注意到高税收刺痛的上层中产阶级也将坚持他们的郊区生活，但将成为反对新的基于密度的房产税制度的最大倡导者。最后，通常构成中产阶级下半部分的年轻专业人士和年轻家庭将开始在市中心寻找更便宜的住房选择。

企业

虽然上面没有概述，但密度括号也适用于商业建筑。在过去的一到二十年里，许多大公司已经将他们的办公室和制造设施搬到了城市以外的地方，以降低他们的财产税成本。这种转变是将人们赶出城市的主要因素之一，助长了自然破坏蔓延的无休止增长。基于密度的财产税制度将扭转这一趋势。

企业现在将看到在城市/城镇核心附近或内部搬迁的经济激励，而不仅仅是为了保持较低的财产税。如今，许多企业都在努力招聘有才华的千禧一代工人，因为他们不仅对郊区的生活方式不感兴趣，而且越来越多的企业选择完全不拥有汽车。搬迁到靠近城市的地方增加了他们可以获得的人才库，从而带来新的业务和增长机会。此外，随着越来越多的大型企业集中在彼此附近，将有更多的销售机会、独特的合作伙伴关系和思想的交叉授粉（类似于硅谷）。

对于小型企业（如店面和服务提供商）来说，这种税收制度就像是成功的经济激励。如果您拥有一家需要占地空间的企业（例如零售店），您就会被激励搬迁到吸引越来越多客户的地区，从而带来更多的人流量。如果您是服务提供商（如餐饮或送货服务），企业和人员的集中度越高，您就可以减少旅行时间/费用并每天为更多人提供服务。

开发工具

对于建筑开发商来说，这个税收制度就像印钞票一样。随着越来越多的人被激励在市中心购买或租房，市议员将面临越来越大的压力来批准新建筑项目的许可。此外，为新建筑融资将变得更加容易，因为增加的需求将更容易在施工开始前售出单位。

（是的，我意识到这可能会在短期内造成房地产泡沫，但一旦建筑单元的供应开始与需求相匹配，房价将在 XNUMX 到 XNUMX 年内稳定下来。尤其是在第三章这个系列中的一个进入市场，允许开发商在几个月而不是几年内建造建筑物。）

这种密度税制的另一个好处是它可以促进新的家庭规模的公寓单位的建设。在过去的几十年里，这些单位已经过时了，因为家庭已经搬到成本较低的郊区，让城市成为年轻人和单身人士的游乐场。但有了这种新的税收制度，以及一些基本的、具有前瞻性的建设章程的干预，就有可能让城市再次对家庭有吸引力。

各国政府

对于市政府来说，这种税收制度将对其经济产生长期的好处。它将吸引更多的人、更多的住宅开发和更多的企业在他们的城市范围内开店。这种更大的人口密度将增加城市收入，降低城市运营成本，并为新的开发项目腾出资源。

对于省/州和联邦一级的政府，支持这种新的税收结构将有助于通过减少不可持续的蔓延来逐步减少国家碳排放。基本上，这项新税将允许政府通过简单地推翻税法并允许资本主义的自然过程发挥其魔力来应对气候变化。这（部分）是一种有利于商业、有利于经济的气候变化税。

（另外，阅读我们的想法用碳税代替销售税.)

密度税将如何影响您的生活方式

如果您曾经访问过纽约、伦敦、巴黎、东京或世界上任何其他著名的人口稠密城市，那么您就会体验到它们所提供的活力和丰富的文化。这是很自然的——更多的人集中在一个地理区域意味着更多的联系、更多的选择和更多的机会。即使你并不富裕，生活在这些城市也会为你提供丰富的经验，而你在偏远的郊区是无法获得的。（一个有效的例外是农村生活方式提供的自然丰富的生活方式远比城市可能提供同样丰富和充满活力的生活方式。）

世界已经在城市化进程中，所以这个税收制度只会加速这个进程。随着这些密度税在几十年的时间范围内生效，大多数人将搬到城市，大多数人将体验到他们的城市发展到更高的高度和文化的复杂性。新的文化场景、艺术形式、音乐风格和思想形式将出现。这将是一个真正意义上的全新世界。

实施初期

因此，这种密度税制的诀窍在于实施它。从公寓到基于密度的房产税系统需要在数年内分阶段进行。

这种转变的第一个主要挑战是，随着郊区生活变得更加昂贵，它会产生大量试图搬到市中心的人。如果住房供应不足以满足突然的需求飙升，那么低税收带来的任何储蓄收益都将被更高的租金或房价所抵消。

为了解决这个问题，考虑转向这种税收制度的城市或城镇将需要通过批准大量新的、可持续设计的公寓和住房社区的建设许可证来为需求激增做准备。他们将必须通过章程，确保所有新公寓开发项目中有更大比例是家庭规模的（而不是单身或一居室单位），以适应搬回城市的家庭。在新税实施之前，他们必须为企业搬回市中心提供深度税收优惠，这样涌入市中心的人不会变成流出市中心的流量。城市核心通勤到郊区工作场所。

第二个挑战是对这个系统进行投票。虽然大多数人住在城市，但其中大多数人仍然住在城市郊区，他们没有经济动机在一个会提高税收的税收系统中投票。但随着世界各地的城镇自然变得更加密集，居住在城市核心的人口数量很快就会超过郊区人口。这将使城市居民获得投票权，他们将有经济动力在一个给予他们税收减免的系统中投票，同时结束他们为郊区生活方式而支付的城市补贴。

最后一个重大挑战是近乎实时地跟踪人口数据，以正确计算每个人都需要支付的财产税。虽然这在今天可能是一个挑战，但我们正在进入的大数据世界将使收集和处理这些数据变得越来越容易，也越来越便宜，便于市政当局管理。这些数据也是未来房产估价师将用来更好地定量评估房产价值的数据。

总而言之，随着密集的房产税，城镇的运营成本将逐渐逐年下降，从而为当地的社会服务和大笔资本支出腾出并创造更多收入——使他们的城市成为对人们更具吸引力的目的地。生活、工作和娱乐。